【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】最近報章雜誌上大幅報載建商預售屋捲款落跑，造成爛尾樓的氾濫，消費者提心吊膽，深怕自己受害，於是求助我們協助審閱預售屋買賣契約書，避免踩雷。殊不知，內政部早已經頒布『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』，預售合約書都必須經過縣市地政局審查及核備，才能製成預售屋買賣契約書。所以，預售合約書的內容通常不會有問題，而真正的魔鬼總藏在細節裡。
依據公寓大廈管理條例第58條：公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。預售屋必須取得建照執照才可以公開預售，所以，在建照執照上就會有房屋基地的地段、地號。另外，預售合約書屬於企業經營者與消費者訂立定型化契約，有至少5天的審閱期，可以由消費者帶回家審閱。因此，基地上的地段、地號會在預售合約書裡出現。消費者只要按圖索驥，到全國任何地政事務所，都能跨區申請到相關基地的產權資料，依照土地謄本的記載，判斷該預售屋基地抵押權設定的情事，檢視該預售屋基地的負債情況，加以判斷該預售基地，風險控管。
政府為了打房，中央銀行實施限貸令，第七波信用管制將購地銀行貸款降低到4+1成，也就是買家如果近期內購地，自備款要接近6成，才能購買該筆基地。但是上有政策下有對策，土地謄本上可能會出現融資公司的抵押權，那就表示這個基地規避了政府的政策，相對的自備款可能只要1～2成，甚至更低，也表示負債比偏高，值得關注。
如果土地謄本上除了銀行的抵押權、融資公司的抵押權外，還有私人企業或是私人抵押權時，表示基地所有權人的負債比可能過高，屆時，消費者可能要更懂得深思熟慮、趨吉避凶，以免踩雷了。
無論預售房屋座落在『蛋白區』、還是『蛋黃區』，要煎出漂亮的荷包蛋，需要足夠的油脂，預售屋基地所設定的抵押權越多越複雜，表示建商或是地主油脂含量越少，甚至財務吃緊。油脂多，無論蛋白或是蛋黃都會很完美，油脂不夠可能鍋子會燒焦、野火燎原、建商落跑….造成爛尾樓。
建議預售屋的消費者，買預售屋前，能夠發揮柯南的精神，按圖索驥，跑一趟地政事務所，檢視一下預售屋的基地土地謄本產權，而且每張只收20元，您將有另外一番視野，別被華麗的預售屋工地及現場帥哥美女銷售人員話術所蒙蔽，陷入錯誤的判斷，捲入爛尾樓風暴中。
