【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】高雄亞洲新灣區作為高雄市政府近年來積極發展的重點區域，其房地產價值受到(1)政府大力推動與重大建設投入、(2)產業轉型與科技產業進駐、(3)優越的地理位置與景觀資源、(4)具備成為高雄新都心的潛力、(5)房價呈現上漲趨勢、(6)市場需求穩定成長「正面6利多」條件帶動，為「城市數位轉型+住商經濟聚落」的合盟場域，這該區有很大機率取代高雄舊CBD與中心商圈，成為類似美國紐約蘇活區(SoHo)、日本橫濱港未來21(Minato Mirai)風格的新CBD，帶動房價於5~10年穩健上揚，突破高雄優質地段價。
區域地標建築與指標房價關連
根據全球城市地標建築與區域房價發展，約40-60％的城市地標建築，其周邊區域會成為城市內最高房價區之一，但並不保證是單一最高。以紐約(帝國大廈)、倫敦(倫敦眼)、巴黎(艾菲爾鐵塔)、香港(中環摩天群)、新加坡(濱海灣金沙)這5處國際城市為例，巴黎、香港兩處的地標建築房價就是區域內的最高行情。在台灣地標建築與房價發展方面，根據地標建築房價帶動潛力模型(Landmark Price Impact Model,簡稱LPIM)分析台北101、台中歌劇院、高雄85大樓區域標建築，台北、台中的地標建築區域擁有最高房價，但是高雄地標85大樓建築則不是高雄最高價，高雄真正的高價區在農十六重劃區(靠近巨蛋、漢神巨蛋百貨)，新豪宅區則是美術館特區，如果未來高雄的亞洲新灣區能夠持續吸引企業進駐、建商投入、生活圈完善，那85大樓地標附近的亞洲新灣區房價才有可能逐漸發酵。
高雄市府全力推動亞洲新灣區建設
根據高雄市政府的亞洲新灣區開發計畫，「亞灣1.0」已完成啟用的5大建設，包括高雄展覽館、高雄流行音樂中心、港埠旅運中心、高雄市立圖書總館、高雄軟體園區。專家指出，這些建設提升城市位階以及社會實用與文化內涵力，它們是城市頂層影響力、而非房地產直接帶動者。「亞灣2.0」推動智慧科技創新園區，推動產業轉型與智慧城市發展，吸引超過331家企業進駐，創造近270億元投資及逾575億元產值，創造5000個工作機會，帶動5G AIoT產業總部、新創基地、智慧設施和人才培育，亞灣2.0啟動亞灣區展現房地產房價上揚的根基。
民間科技企業進駐亞灣，帶動發展
而民間企業參與亞灣區建設則包括(1)中華電信設立5G AR智慧應用合作基地，推動5G技術應用。(2)中油公司釋出多筆土地，預計於2025年下半年公告招商。(3)高雄港區土地開發公司負責21號碼頭後線土地的招商開發。(4)國城建設投入開發高端住宅與商辦項目，提升區域生活機能。(5)南高雄規模最大的「特貿三開發案」，已進入環評階段，未來將成為中央商務特區(CBD)。(6)鴻海投資159億元捷運Y15站聯合開發案打造南台灣旗艦總部，提升交通便利性與商業活力。(7)開發規模數百億元的205兵工廠開發案。
亞灣重大開發案，將成為房價支撐核心
北高雄楠梓、橋頭區有台積電設廠利多帶動，南高雄「亞灣5G AIoT創新園區」發展，吸引鴻海、輝達、信驊、IBM、AWS、SAP、Cisco等科技企業進駐，帶來大量就業機會和產業發展動能，直接推升周邊房市需求和價格。鴻海與輝達合作在高雄軟體園區建置先進算力中心，預計2026年完工，將進一步帶動區域發展和房價上漲預期。還有規劃投入超過775億元的「特貿三」公辦都更案，為亞洲新灣區備受矚目的開發案，未來將引進商業、辦公、住宅等多功能設施，提升區域整體機能和價值，成為房價支撐核心。
亞灣區預售「4字頭」地板價，「5-6字頭」豪宅價
亞洲新灣區被視為高雄未來發展的重要引擎，擁有中央欽點的5G AIoT創新園區，以及升級版的「亞灣2.0智慧科技創新園區計畫」。政府和民間企業在此投入大量資源，進行多項重大建設，吸引科技產業進駐，提升區域價值。「國城定潮」與「遠雄THE ONE」均價站穩「5字頭」，高樓層達「6字頭」，顯示高端市場需求強勁。戴德梁行總經理顏炳立指出，2025年房市將「量縮價緩修」，但具備「地段、環境、可及性」的區域(如亞灣區)仍具保值性，建商因成本壓力不會大幅降價。高力國際亦看好亞灣區受惠AI產業落地與科技效應，成為南高雄房市主力。
亞灣科技人才派遣進駐，帶動房租穩健走揚
專家表示，過去高雄房市增值曲線高點主要在北高雄的農16特區和美術館特區，然而，隨著亞洲新灣區5大建設的陸續完工和啟用，該區域已成為近年來房地產市場最值得投資的區域之一，顯示高雄房市熱點有南移的趨勢。由於總價考量，以及外派工程師等客群的需求，小坪數住宅在亞洲新灣區也具有一定的市場。2024年亞灣區辦公大樓租金收益率達到8％，科技專業人士湧入推動了強勁的租賃市場，兩房公寓的月租金約為3萬元。根據市場調查，亞洲新灣區5年內的新成屋平均價格達到每坪44萬元，較2023年上漲4％，目前區域內的高端住宅價格已站穩每坪50萬元以上，顯示強勁市場需求與投資潛力。
亞灣目前房市「緩修」長期仍具增值潛力
高雄亞洲新灣區房價短期內受惠於產業聚落與公共建設，呈現強勁成長，2025年雖面臨市場調整壓力，但區域發展題材明確(如5G AIoT、特貿三開發)，加上政策持續作多，預期房價將以「緩修」取代大幅下跌，長期仍具增值潛力。而正在積極開發的205兵工廠特區，則是亞灣區新興的發展區域，目前區域內首案是清景麟集團與地開發合作的「AI慕光城」，實價登錄已經站穩「4字頭」，區域內還有京城、隆大、華友聯、慶旺、浤圃等業者皆已陸續購地卡位，依照房地產發展成功慣例「區域內有眾多建商進駐，未來房價會一案疊一案的往上竄」。自住與長期投資者可關注捷運沿線與產業聚落周邊物件，而短期投機需謹慎評估市場波動風險。隨著未來更多建設的完成與產業的進一步發展，亞灣區的房價有望持續上升，成為高雄市房地產市場的重要亮點。專家建議對於投資者而言，亞洲新灣區仍具備相當的吸引力，但仍需謹慎評估自身財務狀況與市場風險。對於自住需求的買家，則需考量自身的負擔能力以及區域的生活機能與發展前景。
