【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】過去被視為自住買盤首選的「先建後售」住宅案，近來悄悄出現轉手套利潮。根據《住展雜誌》最新彙整，台北市2022年起陸續完工的先建後售個案中，已有至少4個社區出現實價登錄轉手紀錄，持有期間僅1至2年，卻能帶來270萬至582萬元的價差收益，其中以大安區「閱大安」、大同區「大橋湛」最為吸睛，雙雙跨越500萬元利差大關。
這類個案原本屬於資金門檻較高的產品類型，由於付款條件不若預售屋彈性，加上建物已完工，買方往往須備足較大資金，加上房地合一稅的持有年限限制與貸款環境趨嚴，市場普遍認為並不適合短期操作。但為何仍能短時間內創造如此驚人的轉手利潤？
熱門小宅+地段優勢 成套利核心條件
《住展雜誌》發言人陳炳辰分析，能在短期內實現獲利的先建後售案，通常具備幾項共通特質：一是低總價小宅規劃，二是地段佳、租賃需求強，三是物件本身條件優於中古屋，包括附裝潢、附帶租約等。
以「閱大安」為例，位處師大商圈核心地段，自住與出租機能兼具；「大橋湛」則鄰近捷運大橋頭站，交通便利性強；而中山區的「中山曜」則坐擁晴光市場生活圈，生活機能完備。這些案場規劃多為20坪上下的小宅單位，不僅符合市場主流的低總價需求，更因建築新穎、出租效率高，成為資產配置與轉手操作的理想標的。
事實上，「閱大安」近期多筆成交單價站上每坪150萬元以上，「大橋湛」與「中山曜」也接近百萬大關。若初期以相對合理價格購入，加上短期內房市仍維持穩定或小幅上揚，轉手獲利數百萬元並不罕見。
並非全數獲利 「靜好」與「大橋湛」套房出現平盤與小賠
但並非所有物件都能在短期內創造亮眼報酬。以士林區「天母靜好」13樓戶為例，實價登錄揭露出現60萬元損失，原因可能與該戶無車位配置有關，降低市場吸引力；「大橋湛」某低樓層套房則出現平盤交易，推測或因緊鄰高架橋與樓層不利因素所致。
這些案例提醒投資人，先建後售雖潛藏轉手契機，但仍須審慎評估個案條件與整體市場供需，否則也可能陷入資金壓力與獲利無望的風險之中。
新案觀察：「千琚美」與「中山自在」具潛力
展望2025年，陳炳辰指出，北投捷運站旁的「千琚美」為高密度小宅產品，具備租賃優勢，若市場延續現有走勢，未來也有機會見到短期轉手案例；此外，2024年推出、位於林森北商圈的「中山自在」，同樣主打低總價、地段機能佳的小宅規劃，是投資者可關注的標的。
整體而言，先建後售市場正悄悄從自住導向，擴展出一條結合租賃與短期資本利得的操作路徑。在高房價壓力與資金追求避險收益的雙重推動下，這類產品未來在台北都會市場的角色，值得持續追蹤。
