【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】不動產的登記以本人名義辦理登記為多數，但是，少數個案因為法令或是債信等原因，會以借名登記的方式出現，也就是出資人和登記所有權人不同，形成『借名登記』。土地法第43條：依本法所為之登記，有絕對效力，所以，登記所有權人有處分權。如果年代久遠，當時出資人的金流不可考時，借名登記就會造成舉證的困難，於是，出資人希望將所有權登記返還給出資人，屆時，小心房地合一稅來敲門。
正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案的房屋所有權在1986年間取得，當年兄弟倆共同出資，房屋登記在弟弟一人名下。轉眼間39年過去，兄弟倆都垂垂老矣，而且當年購屋的金流，早已經無法舉證，經過兄弟倆的商量，決定將1/2所有權返還給哥哥，再由兄弟倆人一起出售，分配價金後，避免贈與稅產生，殊不知如此規劃，出售後價金分配省下10％贈與稅，卻可能招來45％的房地合一稅。
依照『房地合一課徵所得稅申報作業要點』：三、房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。也就是如果弟弟把名下1/2房屋所有權在民國2025年，以贈與登記返還給哥哥，以房屋及土地公告現值合計480萬元計算，1/2所有權公告現值為240萬元，因為未超過贈與稅免稅額244萬元，所以只要繳納契稅及土地增值稅即可，但是，如果順利在2年內以3000萬元賣掉，哥哥將繳納近553.5萬元的房地合一稅(即1500-240-30=1230萬元，1230×45％=553.5萬元)。
概算的結果，如果當初哥哥的出資金流無法舉證，弟弟必須以贈與論將3000萬元價金的1／2(即1500萬元)給哥哥，也只要繳納約125.6萬元的贈與稅(即1500萬元-244萬元=1256萬元；1256萬元×10％=125.6萬元)，兩者優劣，高下立判。
早期很多類似案件都是以借名登記的方式登記在某人名下，出資人可能是爸爸、媽媽、哥哥或是長輩，類似案件的金流應該早就難以舉證，所以必須在贈與稅及房地合一稅之間做選擇。目前贈與稅的稅率是10％、15％及20％；房地合一稅的稅率是45％、35％、20％、15％及自用住宅的400萬元的免稅額及10％優惠稅率。如果個案無法過戶1／2後，符合自住並且設籍滿6年後再出售，適用10％優惠稅率，似乎繳納贈與稅是比較節稅的好辦法。
