【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】自2024年9月中央銀行祭出第七波選擇性信用管制以來，台灣房市快速降溫，交易量明顯萎縮，市場氛圍由熱轉冷。隨著資金緊縮效應逐步發酵，業界對政策鬆綁的期待聲浪不斷升高。
在此背景下，中央銀行於2026年3月19日理監事會後，宣布調整房貸政策，將自然人第二戶購屋貸款成數上限，從原本的5成提高至6成。此舉被視為政策轉向的重要訊號，象徵在抑制投機與維持市場穩定之間，開始出現更具彈性的調整空間。
不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺對此表示肯定，認為央行願意回應市場需求，有助於穩定信心。他指出，貸款成數提高一成，等同於自備款壓力降低，對於正處於「舊屋未售、新屋待購」的換屋族而言，確實能緩解短期資金調度壓力，並降低違約風險，對市場流動性帶來正面助益。
然而，從整體市場運作觀察，此次鬆綁仍屬「象徵意義大於實質效果」。王瑞祺直言，若要真正活絡交易、解決換屋卡關問題，貸款成數應進一步提高至8成，才能貼近市場實務需求。
貸款提高為何仍「無感」？三大結構性落差浮現
首先，銀行端的保守估價機制，正侵蝕政策效果。當前多數金融機構對房價採取較成交價下修約一成的鑑價策略，即使名義貸款成數提高，實際可貸金額仍未明顯增加，使政策效果被大幅稀釋。
其次，換屋族的財務規劃與政策存在落差。過去市場長期以「八成房貸」為常態，多數購屋者在資金配置上亦依此基準規劃。然而在現行制度下，即使放寬至六成，仍出現一至兩成資金缺口，使不少具備購屋能力與需求的民眾，仍無法順利完成交易。
第三，交易風險正在累積。尤其高總價產品受限於豪宅貸款成數僅三成的規範，一旦房價因市場上漲跨越門檻，貸款條件即出現劇烈變動。例如原先以非豪宅價格購買的預售屋，在交屋時若價格突破門檻，貸款成數驟降，導致買方資金斷裂，衍生違約與糾紛風險。此類案例在都會區並不罕見，也為市場埋下不穩定因子。
從金融工具走向社會政策：房貸鬆綁的延伸想像
值得注意的是，業界也開始將房貸政策視為跨領域治理工具，而非單純金融調控手段。
在社會住宅議題上，王瑞祺指出，現行供給仍難以追上市場需求。若未來能將第二戶貸款提高至八成，並搭配誘因機制，引導部分屋主將第二屋投入社宅或包租代管體系，不僅可快速擴充供給，也有助於活化閒置住宅，降低政府財政負擔。
另一方面，在少子化壓力持續升高之際，住宅政策亦可與人口政策結合。例如針對多子女家庭或有生育計畫者，提供更優渥貸款條件，將居住支持轉化為鼓勵生育的間接誘因，使房貸政策具備更廣泛的社會功能。
關鍵在「平衡」：抑制投機與保障剛需的拉鋸
整體而言，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲暖意，但距離扭轉房市「急凍」格局，仍有一段距離。未來政策的核心課題，在於如何精準拿捏「抑制投機」與「保障自住需求」之間的平衡點。若僅停留在局部鬆綁，恐難以有效修復市場信心；但若過度寬鬆，又可能重啟投機循環。
在高房價、少子化與住宅不均並存的結構性壓力下，房貸政策已不再只是金融工具，而是牽動經濟與社會的關鍵槓桿。如何透過更整合性的制度設計，引導市場回歸健康發展，將是下一階段政策成敗的分水嶺。
