【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】正心不動產估價師聯合事務所發布2025年第1季大台中房地產銷售市況，該機構表示，在建造執照的法定分類中，與市場交易關聯度最高的主要有4大類，可透過其核發量變化來觀察房地產未來發展主力區域，以及市場需求的動態變化。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，央行對住宅貸款管制嚴格，不少開發商將目光轉向「微型商辦」。然而，銀行法第72-1條的管制範圍亦涵蓋商辦，陳孟筠提醒買家在購置前，應審慎評估自備款需求及貸款條件，有意投資商辦的買家須密切關注市場變化，評估其對投資報酬率的影響，以及未來轉租或轉售的可行性。
1.商業類(B類)：供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所，如百貨商場、飯店。核發量增加代表商業活動熱絡，反之，則可能顯示消費市場改變或受經濟環境影響而減少投資計畫。
2.工業、倉儲類(C類)：供儲存、包裝、製造、檢驗、研發、組裝及修理物品之場所，如工廠、倉儲場。可反映製造業及物流業的發展趨勢，若數據上升表示產業擴張、供應鏈需求增加，反之，則代表產業投資趨緩或企業對未來景氣保持保守觀望態度。
3.辦公、服務(G類)：供商談、接洽、處理一般事務或一般門診、零售、日常服務之場所，諸如辦公室。代表企業辦公空間與服務產業的需求變化，若增加，可能與企業擴張、創業潮或新興產業發展有關，反之，則反映需求下降或市場出現飽合情形。
4.住宅不含農舍(H-2類)：供特定人長期住宿之場所，諸如集合住宅、住宅、民宿(客房數5間以下)。若數據增加，顯示市場對住宅需求強勁，建商信心較高，若減少，可能受高房價、信用管制或房貸利率上升影響。
觀察六都核發商業類(B類)建照量體變化，台北市作為首都，長期享有商業發展優勢，然而，2023年終止連續4年的正成長，供給量大幅萎縮近30萬㎡，創下近5年新低，雖然2024年出現回升，但供給量仍低於18萬㎡，顯示市場開發動能趨緩；而新北市量能持續低迷，已連續兩年量縮至不足4萬㎡，市場活力相對不足；反觀桃園市，作為國門之都，憑藉航空城計畫與三心六線軌道建設的推動，商業經濟發展基礎逐步鞏固，年成長近3.5倍，大幅增加逾27萬㎡，創歷年新高；台中市則出現爆發性成長，年增達11倍，供給量能達68萬㎡，甚至超越其他五都開發總量，隨著台中捷運建設推進，以及企業積極投資百貨商場，包含烏日高鐵D-ONE第一大天地等超大型商業開發案陸續啟動，讓商業類建照量體呈現高度增長之現象，台中商業市場價值備受關注，近日也釋出台北101將與國泰人壽共同打造「置地廣場台中」的消息，未來發展重心逐步向中臺灣轉移；台南市於2023年以約22.3萬㎡量體創下高點後，2024年明顯回落，年減76.4％；高雄市亦大幅縮減65.3％，創下新低。整體而言，南部市場商業投資熱度降溫，市場發展進入觀望與冷靜期。
以工業、倉儲類(C類)來看，桃園市擁有超過30座工業區，並坐擁國際機場，也具備便捷的聯外交通優勢，不論是在交通、地理區位與價格方面皆具競爭力，隨著台商回流、疫後經濟復甦，以及航空城計畫推動，桃園市吸引大量投資，逐步發展為廠辦與物流倉儲的關鍵據點。
桃園每年至少新增160萬㎡量體，於2024年更是睽違4年後，再次突破200萬㎡；反觀台北市與新北市連續2年下滑，由於雙北地理位置與桃園相近，相比之下，桃園的購置開發成本低於雙北，可能是開發動能趨緩的原因；台中市則連續兩年成長，年增21.2％，維持穩定擴張，主要受高科技產業的崛起與物流業的快速發展有關；台南市與高雄市均在2023年回落後，出現回升情形，分別年增8.3％、13.8％，產業需求逐漸回溫。
長期以來，辦公、服務類(G類)發展的核心區域仍以台北市為主，商辦市場供不應求；然而，隨著台商回流帶動辦公及企業總部需求，商辦興建熱潮不斷升溫，並於2022年達到高峰，供給量高達265萬㎡，隨後逐年遞減，依興建周期推估，2025年與2026年將進入商辦供給的轉換期。
此外，隨著科技產業往中南部擴廠，商辦市場版圖出現南移趨勢。2023年台中市商辦市場表現亮眼，首次突破佰萬量體，一口氣推出約111.5萬㎡, 年增幅達2.11倍，並集中於七期重劃區。而最新2024年六都量體變化中，唯二仍維持正成長的為桃園市與台南市。其中，台南市表現尤為突出，推出逾124.6萬㎡量體，為該區史上之最！
由於台南商辦標的長期稀缺，且多為老舊大樓，新釋出的量體不僅滿足在地企業擴張需求，也吸引外部資金進駐，推動區域商業環境升級。隨著南部經濟動能增強，未來商辦市場發展仍值得持續關注。
觀察六都近3年核發住宅不含農舍(H-2類)建照狀況，僅台北市緩步逐年成長，而新北市連續3年走跌，其餘四都則皆在2023年收斂後有反彈情形。台中市推案量連續3年領先其他五都，其與新興開發區陸續接棒上場息息相關。
綜上述內容總結2024年六都各類表現，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，商業類(B類)建照量體合計約134萬㎡，年增2.2倍，呈現「南弱、北穩、中部崛起」的格局；工業、倉儲類(C類)建照量體合計約478.8萬㎡，年增6.6％，整體市場穩健發展，但北部開發量減少；而辦公、服務類(G類)建照量體合計約324萬㎡，年減15.5％，市場已開始顯著南移佈局；住宅不含農舍(H-2類)建照量體合計約1,604.5萬㎡，較2023年增加約173.8萬㎡，年增12.1％，推案熱點仍以台中為主力。
陳孟筠補充，由於央行對住宅市場貸款管制日趨嚴格，加上新創產業興起，不少開發商將目光轉向商辦市場，特別是微型商辦，主打「小坪數、低總價」，並鎖定「非典型工作者」，如網紅族群。然而，銀行法第72-1條的管制範圍亦涵蓋商辦，提醒買家在購置前，應審慎評估自備款需求及貸款條件。
此外，隨著商辦市場供給量增加，平均空置率逐漸上升，市場未來將呈現大坪數與小坪數的分化趨勢，且標的選擇日益多元，租金漲幅亦可能受到抑制。對於有意投資商辦的買家而言，須密切關注市場變化，評估其對投資報酬率的影響，以及未來轉租或轉售的可行性。
