【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】2016年房地合一稅上路後，因為稅率為45％、35％、20％及15％不等，所以善用自住的要件，房地合一稅就有10％的優惠稅率及400萬元免稅額，成為出售房地產節稅的顯學，如果要件不符，可能要要等6年才能適用，售屋者不得不慎。
正業地政士聯合事務所表示，所得稅法第4-5條：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限：一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
個案的房屋自住，且無出租、營業或是供執行業務使用，只是父母親還有其他房屋，所以，購屋以後，就以當年的未成年兒子設籍，因為要件相同，而且自住，早就忘了兒子設籍這件事。最近，股市下跌，委託仲介擬銷售該房屋時，發現大事不妙，想要節稅，6年後再說。
他們的房屋，沒有營業也沒有出租，只因為小孩設籍時13歲設籍5年後就滿18歲了，已經成年，所以設籍人要件不符，必須重新將所有權人本人或是配偶辦峻戶籍登記，滿6年後才會有400萬元的免稅額及10％的優惠稅率，實在讓賣方扼腕，為此，不敢委託房屋仲介公司賣房。
另外一種清況也要小心，如果戶籍只有未成年小孩11歲時設籍在房地產所在地，父母親沒有共同設籍，在沒有出租、營業的情況下，連續滿6年是17歲，第8年要出售房屋時，未成年的小孩已經19歲，和自用住宅400萬元免稅額及10％課徵所得稅又擦身而過，要件不符，只能適用20％稅率，相當可惜。
為此，為了避免小孩成年後，『男大不中留，或是女大不中留』，最好的方法還是以房屋所有權人本人或是配偶為設籍人，避免未來的設籍人成年後，設籍人要件不符！無法適用優惠房地合一稅。
如果真的是名下房屋太多，分身乏術無法完成設籍，也要記得在小孩成年前，將本人或配偶的戶籍登記遷入，達到無縫接軌，才能享受優惠房地合一稅。
