【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】土地法第43條：依本法所為之登記，有絕對效力。房屋或是土地買賣，當所有權完成移轉登記後，因為物有瑕疵要返還所有權給原所有權人，要特別小心返還所有權的規定，別不諳法律而惹稅上身。正業地政士聯合事務所分享案例表示，個案的買賣雙方因為土地買賣契約書中約定，如果土地有被第三人佔用情事，應無條件解除買賣契約，將已經價金無息返還買方，就是所謂「退地還款」。
當買賣登記完成後，雙方發現有佔用情況時，買賣雙方在和諧的溝通協調後，決定將部份佔用的土地先辦理土地分割，再將占用面積按照買賣簽約時的單價每坪20萬元，由原所有權人買回，並辦理所有權移轉登記。
屆時，買方建議：是否利用這個機會將所有權移轉登記給原賣方的兒子？如此一來，賣方未來就不需要再辦理一次所有權移轉給自己的兒子，省下一次手續！當下，賣方的太太說話了，這樣恐怕會有「三角移轉」的顧慮，會不會被國稅局課徵贈與稅？因為所有權原來是爸爸，出賣給第三人後，再由第三出賣給兒子，難免瓜田李下！坊間有太多這種案件，利用出售予第三人，再輾轉由自己的兒子買回，就是為了規避二親等間買賣的贈與稅。
最終，買賣雙方同意由買方直接返還所有權給賣方，當然，土地登記的方式有二種選擇，第一由賣方出資買回，再辦理一次買賣所有權移轉登記；第二以返還所有權的登記方式，將土地所有權返還登記給賣方。
經過正業地政士聯合事務所的詳實說明，買賣雙方選擇以第二的方式辦理返還所有權移轉登記給原地主，因為依照內政部規定：有關已辦竣買賣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約案件，內政部已以2007年5月17日內授中辦字0960045649號函釋示在案，應以「買賣」為登記原因，並依內政部1995年4月7日台內地字第8405408號函釋意旨於其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」，使與一般買賣移轉案件有所區別。所以建議買賣雙方以返還所有權移轉登記，比較符合該案件的情況，也不用怕被國稅局懷疑三角移轉，如果真的有必要，再由爸爸的名義贈與給兒子就好，因為公共設施保留地贈與給小孩，不課徵土地增值稅，也不計入贈與總額，所以也不用贈與稅。
有關於不動產的登記方式，有買賣、贈與、交換、分割….等多種方式，代表著各種法律行為的不同，如果表達錯誤，因此被課徵贈與稅甚至產生罰鍰，那就得不償失了。
