【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2024年Q3大台中房市分析季報，就台中市2024年Q3不動產交易量體及價格進行專業分析。2024年Q3台中買賣移轉棟數為15,998棟，較第二季成長16.6％、年增率更達28.6％，充分顯現本季市場交易的活躍程度，而交易熱區前三名依序為北屯區(2,841棟)、南屯區(1,892棟)及太平區(1,586棟)，這些區域不僅在居住環境及基礎設施建設上具有吸引力，也受益於新建案供應量的集中所致。
此外，2024年Q3第一次登記棟數為8,994棟，季增率達59.3％，年增率更是大漲76.4％。其中，北屯區以3,182棟位居榜首，太平區(1,278棟)及南屯區(837棟)分列二、三名。這顯示出新建案交屋集中於第三季，不僅推升了整體交易量，也反映出部分建案趕在市場環境相對熱絡的時間點交屋，為本季交易量能形成支撐力道！
7月數據創新高後的量縮警訊
台中買賣移轉棟數於2024年7月創下單月新高(5,969棟)，成為帶動第三季表現的重要動力；然而，隨著下半年信用管制政策效應逐漸顯現，房市氛圍發生轉變，包含：
信用管制影響擴大：第七波信用管制使貸款成數及條件更加嚴格，壓抑了部分買方的購屋意願，尤其是投資性需求受到抑制。
銀行核貸收縮：銀行持續調整核貸策略，放緩貸款審核進度，間接減少資金進入市場的速度，進一步抑制交易量。
2024年Q4量縮態勢確立
10月與11月的單月交易量均較7月顯著下降，減少超過1,500棟，顯示市場交易熱度快速回落。基於目前數據趨勢，可以合理推測2024年第四季的交易量萎縮態勢已基本確立。未來若信用管制政策延續，疊加買方觀望情緒與貸款條件趨嚴，市場交易量可能進一步承壓。
根據最新單月數據，2024年11月台中建物買賣移轉棟數為4,391棟，較上月增加6.9％，比2023年同期微幅成長2.1％，顯示交易量在季末略有回溫。本月交易熱區前三名分別為北屯區(1,174棟)、西屯區(467棟)及太平區(319棟)。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，本月交易量表現亮眼，主要受到部分行政區交屋潮的挹注所致，此現象與過往數據相符，往年第四季屬交屋旺季，通常會有一波拉高期；此外，第七波信用管制初期的壓力漸被市場吸收，部分出籠看房的消費者已清楚知道自己的自備款水位，故買方信心稍有恢復。
建照、使照及開工戶數部分，最新數據顯示，2024年Q3台中建照戶數達8,704戶，較2023年同期增加2,567戶；使照戶數為7,333戶，比2023年同期小幅增加94戶；開工戶數為15,563戶，比2023年同期增加8,709戶。
回顧2024年前三季表現，建照戶數累計約2.3萬戶，較2023年同期增加3,790戶、年增19.9％；使照戶數約1.9萬戶，比2023年同期增加3,392戶、年增22.4％；開工戶數約2.8萬戶，比2023年同期增加5,149戶、年增22.7％。由於上半年房市熱絡，促使建照、使照及開工數表現持續轉好。其中，開工戶數在2024年Q3首度轉為正成長，推測這一波搶開工潮原因有三：其一、政府和銀行都非常關切庫存土地是否有養地行為，其二、建商擔憂金融管制擴大限縮，其三、上半年房市順銷累積的量能。
依實價登錄資料分析，據長期觀察，不論是交易數量或成交金額，每年於Q4均有一波漲幅，故對比於每年Q1的表現，皆會出現常態且慣例性的跌幅。最新2024年Q3成交金額為2,082億元，連續兩季維持在2仟億元水位，季略減0.1％、年成長20.6％；成交量為12,421件，季減9.9％、年微增1.2％。本季表現呈「價平量縮」。
陳孟筠表示，展望第4季，年底旺季效應有望延續，但貸款政策仍是重要變數，須密切留意銀行核貸政策對購屋意願的影響；此外，雖然現階段成交價格仍維持穩定，但倘若交易量能出現顯著滑落，或因政策因素進一步擴大限制市場，皆會導致市場觀望情緒再度升溫。
在土地成交價格部分，2024年Q3都內土地各類均價表現與上季相比：住宅區成長3.3萬/坪；商業區價跌4.6萬/坪，由於交易集中度降低，且部分區域受市場環境影響需求減弱，導致均價下滑；工業區微揚0.3萬/坪；農業區略漲0.2萬/坪；其他土地的部分雖仍以道路用地交易佔大宗，惟交易量銳減，且多集中於石岡區且以協議價購佔多數，致均價持續下修。
而都外土地各類均價與上季相比：甲建下滑3萬/坪；乙建成長1.4萬/坪；丙建走跌2.3萬/坪；丁建價漲5.5萬/坪；其他價跌4.1萬/坪；農牧用地價穩。
近年來，區分所有建物的建坪平均單價如下：大樓單價約23.4萬/建坪，華廈單價約18.8萬/建坪，公寓單價約17.2萬/建坪。以長期趨勢而言，整體價格呈現微幅上漲。最新2024年Q3的區分所有建物建坪單價表現：大樓33.1萬/建坪，季增8.9％、年成長12.1％；華廈29.4萬/建坪，季減4.5％、年漲幅19.7％；公寓25.9萬/建坪，季成長5.5％、年增12.9％。整體價格仍保持上揚格局，本季公寓及大樓均價雙創新高。
近年來各類型建物平均總價為：透天厝平均總價約1,680萬，大樓平均總價約1,190萬，華廈平均總價約660萬，公寓平均總價約500萬。進一步觀察2024年Q3各類產品總價變化：透天厝大漲近400萬，躍升突破2,500萬水位，為歷年次高；大樓價揚約180萬，為歷年第二高；華廈及公寓則續穩。
2024年Q3各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過130件者)，以南屯區單價較高，交易量則集中在北屯區、南屯區及太平區。北屯區均標~前標價跌達2萬/建坪，反觀底標~後標因有登陽林映道、鉅虹深CASA、富宇富好、雋業U雋等數案挹注，大漲逾5萬/建坪；南屯區高達六成交易屬富宇世界花園，成交價為23.2~42.2萬/建坪，後標~頂標漲幅約在1.2~6.6萬/建坪間，其中頂標主要反映長安大墩、惠宇青山清行情而顯著拉升；太平區後標~前標價揚，其中因陞霖執美、櫻花大櫻國3進場而使均標價漲近4萬/建坪，兩案成交價分別為24.6~31.9萬/建坪、21.2~36.3萬/建坪。
而分析2024年Q3各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者)，以北屯區之平均總價較高，本年度新屋透天厝交易熱區為龍井區、南屯區及沙鹿區。龍井區購買主力帶為1,038~1,350萬元間，本季總價低於1,500萬之交易即佔近八成，影響均標~頂標大跌超過300萬；南屯區購買主力帶為2,300~4,598萬元間，前標~頂標攀升突破4,500萬，而超過六成交易屬國雄仰德大道，成交總價為1,968~2,900萬元間，影響均標大幅下修至約2,500萬水位；沙鹿區購買主力帶為1,280~2,000萬元間，近七成交易屬林泰親善，成交總價為1,100~2,030萬元間，頂標成長約200萬、均標~前標小跌佰萬。
陳孟筠指出，央行於2024年6月和9月接連實施第六、七信用管制政策以來，對房市交易量造成顯著衝擊，從市場兩項數據應證政策對房市的影響力道，相關說明如下：
新青安核貸量下滑：
新青安房貸主要受惠對象是首次購屋和年輕家庭，這些群體屬於剛性需求，政策自2023年8月推出後，快速推動了市場活力；然而，觀察近期列為核貸主幹代表的新青安房貸表現，五大銀行新青安撥款金額與新承做購屋貸款放款金額之佔比一路從6月高點的40.9％，逐月下修至32.6％，其中撥款金額更是創下自2024年2月以來的低點，僅286億元，月減近百億元。
建築貸款年增額持續下修：
建築貸款餘額可視為建商推案信心指標，在限貸令、工料雙漲、央行升息及平均地權條例等影響之下，年度貸款增減量表現自2020年起逐年走跌，收斂力道日趨顯著。由於政府可能再度祭出更嚴格的信用管制或打房措施，例如提高貸款利率、降低貸款成數等，建商擔憂未來融資環境變得更加嚴峻，已推個案會選擇加速開工以趕在政策影響擴大前完成相關流程，而尚未開案的會選擇延後推案持續觀察市場動態，又或者重新設定產品定位，原本規劃適合換屋族的中坪數，變更成可符合貸款門檻的低總價小宅，以妥善因應未來的市場變化走勢。
陳孟筠指出，現階段的居住政策多聚焦於協助青年減輕購屋壓力並促進順利成家；然而，隨著台灣快速邁入高齡甚至超高齡化社會，人口結構的劇烈變遷已開始深化影響經濟與社會各層面。因此，如何在老年人口持續增加的情況下，提供適當的財務與居住支持，已成為政府與金融機構亟需面對的重要課題。
台灣人口老化問題日益嚴峻，「以房養老」作為一種新型的財務工具，逐漸受到重視與接受，核貸案件數量與需求呈現顯著增長。據統計，我國65歲以上人口比例從2015年底的12.36％，快速攀升至2024年9月底的19.18％，而「以房養老」核貸額也從2015年底的1.14億元逐年大幅增加，每年成長幅度達40億元，顯示出老年人對此財務工具的接受度逐步提高，同時也反映出老年人對經濟保障的需求。
然而，並非每位高齡者都擁有自有房屋，能藉助上述工具來改善經濟保障，更多的高齡者面臨著「不好住」、「住不好」甚至「租不到」的居住困境。陳孟筠強調，租賃市場上對高齡者的「年齡歧視」現象不容忽視，許多房東出於對健康風險、支付能力等問題的考量，往往不願出租房屋給高齡者。若政府未能及時規劃相關政策與配套措施，這些問題可能進一步引發更嚴重的居住與社會問題，亟需引起高度重視並迅速採取行動。
