【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】AI應用推動科技產品需求成長，2024年台灣經濟成長率與出口表現亮眼，帶動商用不動產市場買氣，根據第一太平戴維斯統計(截至12月9日)，2024年大型商用不動產交易金額達1,539億元，比2023年同期增加8％，寫下近10年來第2高紀錄；土地交易方面(大型土地與地上權)，雖然9月起受到第七波選擇性信用管制衝擊，前3季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到2,327億元，年增率達到90％。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較2023年強勁。
2024年商用不動產以廠房需求最旺，全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46％，交易規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額。半導體產業成為廠房最大宗買方，購廠總金額將近395億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房；第二大類為廠辦交易，全年交易金額為369億元，占比約24％，總成交金額與2023年相當，主要源自科技業自用辦公空間需求，包括台達電購置南山人壽瑞湖大樓與一銓購置新潤新北知識產業園區預售廠辦等重要交易；另外，穩定的租金收益以及產業發展紅利，吸引多家專業投資機構積極投資廠辦，富邦1號Reits出手購買昌益科技產業園區廠辦，總金額17.4億元。
辦公室買氣則連續2年下滑，2024年總交易金額為287億元，主要受到精華區域辦公大樓釋出物件稀少，價格談判不易，以及貸款利率提高壓縮獲利空間以致買方觀望所致，多數買方為企業自用辦公室或開發商以重建角度評估為主，最大交易為尚志資產出售芙蓉大樓11個樓層予建商，總金額達131億元。
科技業連續2年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達700億元，其中6成5集中在廠房，3成配置在廠辦，由於買方著重產能擴充的即時性以及營造成本居高不下，購置工業土地自行興建廠房的比例降低。區域方面，園區的群聚性以及完整配套設施成為科技業評估重點，廠房交易主要集中在台南與新竹，再度強化南部科技聚落崛起，廠辦則集中在新北市與台北市。第二大買方為建商，全年投入金額達303億元，投資標的聚焦老舊辦公大樓、餐廳、老舊廠房與校區，近期不少指標大型由多家建商共同參與投資開發，以分散風險，而隨著土建融放款並未放寬，以及銀行放款水位持續吃緊的情況看來，具有融資優勢的市區舊建物仍成為大型建商的關注重點。
土地市場則是經歷劇烈變化的一年，隨著年初預售屋市場買氣急升，建商購地動能快速復甦，第3季甚至創下單季土地交易千億元的規模，但隨著9月底央行公布第七波選擇性信用管制，土地買氣急速降溫，合計建商全年度購置土地金額為1,600億元，在前3季的挹注下，建商全年購地規模成長超過1倍。土地交易熱門區域由台中以562億元位居第一，桃園與高雄則以434億元與384億元排名其後。
保險業異軍突起成為土地市場第二大買方，投入金額達218億元，台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置桃園工業土地，然而同一時期在商用不動產市場的投入金額則僅有86億元，保險業投入開發型不動產的比重提升，並且將目標鎖定在收益率較高的工業不動產。第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，2025年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97％調降到2.545％，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545％逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，近幾年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為2025年的台灣經濟表現與出口增添不確定性，但AI供應鏈的增長有望穩定，主計處預估2025年台灣經濟成長率為3.29％，有助於企業持續投資擴產。展望2025年，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。
