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印鑑證明「親辦」避免「附贈」案件發生

【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】近來不動產詐騙事件橫行,有假遺囑真遺贈、假債權真拍賣,到最近的假投資真設定房屋抵押權….方法推陳出新,其中都有地政事務所登記的流程,許多地政士捲入其中,讓『地面師』一詞,在同業間流竄,為地政士執業蒙上陰影。

防詐騙的方法很多,例如:土地建物謄本隱匿戶籍地址,讓詐騙集團無法取得所有權人個資、產權上多一個預告登記或是私人抵押權設定,避免歹徒覬覦不動產的價值、向地政事務所申請地籍異動即時通,當登記發生時即時阻止詐騙……都是避免詐騙的好辦法。

正業地政士聯合事務所分享案例指出,個案中的情形是真借貸,辦理抵押權設定,『附贈』預告登記或是信託登記。欠債還錢,理所當然,所以,抵押權登記是債權人合法權益,但是,如果債權人要的不只借款的本金加上利息,而是覬覦債務人的不動產時,問題就相對複雜了。

因為不動產多了預告登記,債務人要賣不動產時,無法辦理所有權移轉登記,必須先清償債務加上塗銷預告登記,才能辦理所有權移轉登記。如果這筆金額必須由買賣價金支付,對於買方而言是一個交易安全的風險,讓買方怯步,因而放棄承買,當賣方孤立無援後,債權人趁虛而入,低價取得不動產,獲得高額利潤。

另外一種情況更慘,就是真抵押權加上『附贈』信託登記。屆時,不動產處分權由債權人取得,原不動產所有權人無處分權,如果債權人找來一個假買方,低價購買,原所有權人無力回天,只能配合搬遷房屋,毫無招架能力。

怎麼會衍生這樣的問題呢?就是債權人利用債務人的需款孔急時,在抵押權設定案件上多了一件預告登記或是信託登記,在身分證影本、印鑑證明、不動產權狀正本加上公契的用印,送進地政事務所登記時,登記完成後,法律效果完全不同。

客戶質疑的問,我只附上一份印鑑證明書,並沒有給二張印鑑證明,就是辦理抵押權設定,為什麼會多一件登記案件呢?因為地政事務所的登記案件如果連件登記,只要義務人印鑑章相符,登記案件就會順利審查通過,完成抵押權登記同時被『附贈』的預告登記或是信託登記也會一併登記完成。

該如何預防此等詐騙案件?我們習慣將不動產的權狀正本、印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章直接交給受託人辦理不動產登記,這就是最大的破口。因為依照土地登記規則第41條,這樣當事人得免親自到地政事務所,就是這個方便造成了隨便,應該辦理的抵押權登記,就被『附贈』了不該有的預告登記或是信託登記。

該如何破解?土地登記規則第40條:申請登記時,登記義務人應親自到場,提出國民身分證正本,當場於申請書或登記原因證明文件內簽名,並由登記機關指定人員核符後同時簽證。也就是不要把印鑑證明及印鑑章隨便交給委託人,親自到地政事務所核對身分,由登記機關指定人員核符後同時簽證,就可以避免『附贈』登記案件的發生。

身分證影本、權狀正本、印鑑證明及印鑑章是不動產登記的『四大天王』缺一不可,為了避免詐騙,切記,印鑑證明、印鑑章不離身,親自跑一趟地政事務所核對身分,詐騙將離你遠去。

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