【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】不動產供需市場的變化與人口結構有高度連結。隨著社會發展，家庭結構逐漸朝小家庭模式轉變，受到多元因素影響，如婆媳關係、多元成家模式、單親教養等，導致單戶居住人口逐年減少。從統計數據分析，單戶人口數減少，家庭數量卻不減反增，反映社會結構改變及低總價市場所產生的「多戶數、小坪數」需求端，說明了市場現況背後的結構性變化與需求支撐。正心不動產估價師聯合事務所協理陳孟筠表示，2025年房地產市場有5大觀察重點：分別是(1)小宅需求持續增溫、(2)金融管制影響仍待觀察、(3)經濟與地緣政治風險持續存在、(4)符合需求的住宅產品將獲青睞、(5)自備款充裕者可掌握議價機會。
重點1-小宅需求持續增溫
陳孟筠指出，我國人口數呈「生不如死(死亡大於出生)」，但戶數卻不減反增，反映出家庭結構已轉型，實質成為房市的有效支撐面，若能搭配政策支持，例如貸款利息補貼，小坪數買盤仍有望穩健成長，因此，「小宅需求持續增溫」成為2025年市場的第1個值得觀察的發展重點。
重點2-金融管制影響仍待觀察
現階段的金融管制措施，已過度限縮導致不利於整體房地產市場運作，2025年上半年，不動產總量「雙控管制」應該會繼續施行，即：不動產總量管制在排除危老及工廠為30％，而在未排除危老及工廠為36％。不動產市場不分類型產品，皆仰賴資金進行開發、投資、興建與經營，由於政策尚在進行滾動式修正，在政策穩定前，市場建議保持觀望態度。「金融管制影響仍待觀察」成為2025年房地產市場第2個觀察重點。
重點3-經濟與地緣政治風險持續存在
隨著美國總統即將上任，美中貿易戰重啟，經濟情勢變化仍屬不安定狀態，恐連帶影響我國經濟表現，而觀光與休閒不動產需求回升，則須視兩岸旅遊政策解凍進展。而國際間事件的發展，都可能帶動原物料價格波動，進而影響房地產造價與市場信心，通貨膨脹壓力繼續存在，以及碳費的徵收，房地產成本壓力不容易讓房價出現下跌，「經濟與地緣政治風險持續存在」成為2025年房地產市場第3個觀察重點。
重點4-符合需求的住宅產品將獲青睞
陳孟筠指出，面對少子化與高齡化趨勢，以及人口結構改變，未來有望脫穎而出的住宅產品通常具備以下特點：(1)共居型住宅：共享空間，降低購屋成本。(2)銀髮友善住宅：適老設施與便利資源。(3)智慧型住宅：居家自動化與健康監測。(4)低碳綠能住宅：節能設計與環境友好。(5)租賃型住宅：靈活租賃方案與優質管理。這5種房地產商品，具備「保值」與「符合時代潮流趨勢」的特點，「符合需求的住宅產品將獲青睞」成為2025年房地產市場第4個觀察重點。
重點5-自備款充裕者可掌握議價機會
最後，2025年房地產市場第5個觀察重點，則是在銀行資金限縮下，特定條件的標的具備議價空間，包括即將交屋、貸款寬限期將到期、房地合一稅重稅期期滿、貸款資格不符欲拋售等標的。2025年的利率預期將維持當前水平，但銀行已逐步收緊房貸資金，預計上半年市場資金仍會偏向緊縮，2025年或許不會出現如2024年初的搶購潮，買方可利用較少競爭的市場環境，理性挑選適合自己的物件。
