【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】仲量聯行2025年1月8日舉辦不動產市場年度記者會，仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，2025年核心商業區及南港商業區新供給量仍將持續釋出，空置率上升為市場主要挑戰。觀察租約談判，房東以更靈活之招商策略吸引租戶趨勢逐漸明朗。整體而言，供需格局逐漸邁向轉型，汰舊換新起飛，未來一年去化速度將成為關鍵影響因素。
根據仲量聯行調查數據資料顯示，信義商業區於2024年亞太一級指標城市精華區中表現不俗，整體台北市A級辦公室租賃市場2024年亦表現出色。全年北市A辦成交量體達5萬坪，其中台北核心商業區成交量體突破3萬坪，全年累計為33,428坪，而下半年台北核心商業區合計成交量體為16,016坪，下半年及全年成交量皆為2019年疫情以來新高，第4季度成交量體亦有9,191坪。此外，南港商業區亦有18,577坪成交，達到整體A辦之36％比例，儼然成為台北市新興辦公商圈。
2024年租金表現：平穩成長
游淑芬認為，2024年台北市A級辦公室市場整體租金年增幅較2023年趨緩，市場平均租金連兩季成長趨於保守，台北核心商業區與南港商業區的租金水準皆與上一季度持平。核心商業區平均租金為新台幣每坪每月3,203元，年增長1.4％，漲幅低於前三年的水平；季成長則各商業區租金維持平穩。以各商業區分析，信義商業區為新台幣每坪每月3,708元，敦北商業區為新台幣每坪每月2,687元，其他商業區(主要為松江南京及西區)為每坪每月2,616元，敦南商業區新台幣每坪每月2,546元。南港商業區方面本季租金走勢亦呈顯穩定，與上季相同為新台幣每坪每月2,311元。
受新供給驅動 成交量強健成長
2024年，台北核心商業區因新供給釋出，成交量顯著回升；由於企業辦公汰舊換新潮成型，3.3萬坪的成交量體有7成比例為屋齡未滿2年A辦，達到2.3萬坪。自2018年新供給高峰以來，2020至2022年間因疫情及可出租空間有限，成交量有所下降；但2023年起，隨新供給陸續加入市場，成交量逐步回升。其中信義商業區新增供給占核心商業區4成，成交量佔近5成達1.7萬坪，顯示精華地段持續受企業租戶青睞。其他商業區新供給占比達台北核心商業區核心商業區約6成，全年成交量約1.1萬坪，為各商業區成交量體成長最多區域，亦為該區域歷年成交量紀錄。
核心商業區需求產業多元化 南港為科技業熱點
游淑芬說，核心商業區成交租戶產業結構趨向多元化，科技業、其他產業及金融業為成交件數前三大類別。然與2023年相較，各新產業成交件數占比均未超過20％，顯示市場需求來源多樣化，成交產業多元發展亦增加市場避險能力。其他產業(如航空、共享辦公等)成交面積占比增至29％，年增幅達20％，為主要成長動力。南港商業區則以科技業為主要需求來源，占全年成交筆數近半；以成交面積計，其他產業占比高達34％，主要來自單筆大型預租交易。
新供給釋出致空置率升高 各商業區去化速度分化
仲量聯行統計2024年台北核心商業區新增約2.9萬坪供租賃A辦面積，全年空置率由2023年4.6％升至7.0％，增幅達2.4％。其他商業區及信義商業區新供給釋出，使其他及信義商業區之空置率由2023年的5-6％增至8％以上，顯著拉高台北核心商業區整體水平。敦南與敦北商業區則為對比，無新供給加入，空置率維持在穩定的2-3％，保持低檔水準。
2024年其他商業區新增約1.7萬坪供給，第4季空置率達到11.0％，為核心商業區最高，全年空置率增幅為5.3％。然該區因租金具競爭力優勢，去化動能最強，全年淨去化面積達8,847坪，第4季空置率季降幅為0.8％，亦為下降速度最快區域。其中，以元大金星大樓的去化表現最佳。
信義商業區空置率次高為8.4％，年增幅為3.4％。第1季新增供給約1.2萬坪後，空置率迅速上升；第2與第3季市場對新增供給逐步消化，然第4季因租戶為降低成本遷出較多，空置率再度季增0.8％，反映租金壓力對市場影響。
敦北與敦南商業區無新供給加入，空置率表現穩定，全年維持於4％以下。敦北商業區空置率因固有租戶地緣偏好，空置率年降1.4％至2.2％，為核心商業區最低，季降幅持續穩定。敦南商業區空置率為3.3％，全年降幅為0.3％，表現平穩。
台北核心商業區以外之南港商業區2024年新增供給約1.7萬坪，全年淨去化面積為1.8萬坪，與2023年水準相當。空置率自第1季的13.6％逐季下降，至第4季降至9.3％，第4季降幅為1.1％，顯示穩健去化動能。
回顧過去台北核心商業區A辦市場，2019至2022年，台北核心商業區A級辦公室市場供不應求，空置率長期低於3％，租金呈現約2％之穩健年成長。至2023年，市場新增約3.6萬坪租賃供給量，供需保持平衡，空置率雖突破3％至4.6％，但仍處於相對低檔。同時，新供給推升租金年增幅至7.5％，顯示市場吸收能力強勁。2024年新供給持續釋出，全年空置率攀升至7.0％，加以A辦集中區域信義商業區租金見瓶頸，租金年漲幅則壓縮至1.4％，市場由穩定進入逐漸調整階段。
2025年台北市A辦市場:穩紮穩打實現成長
游淑芬強調，截至2024年底，核心商業區釋出之租賃新供給已去化約4成，仍有1.7萬坪庫存待消化。扣除自用及已預租面積，2025年仍有約3.6萬坪供租賃A辦面積將釋出，與庫存合計仍有5.3萬坪待市場消化，對市場去化形成挑戰。隨著新增供給釋出，空置率可能進一步上升。
南港商業區於2024年新釋出租賃面積則已去化6成，剩餘庫存約0.7萬坪。2025年，包含除自用、已預租面積，全年釋出面積與庫存總計約7萬坪。由於新供給與現有庫存影響，空置率預計續升至雙位數水平。
租金成長方面，由於新供給建築成本較高，預期租金將維持2024水準或緩漲，然市場競爭加劇以及國際經濟環境尚未明朗，租金漲幅趨於溫和。房東競逐優質租戶，祭出優惠租賃條件，進一步壓縮漲幅空間。2025年租金漲幅或相對保守。
