【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】2024年第4季國泰房地產指數，相較上一季為價穩量縮，相較2023年為價漲量縮。本季開價與成交價維持穩定，議價率小幅擴大；推案量小幅減少，銷售率與成交量大幅減少。雖受惠人工智慧等新興科技應用需求，台灣出口穩健增加，央行上調2024年全年經濟成長率為4.25％，維持政策利率不變，但央行自9月實施第七波信用管制措施以來，已使房市交易量急速縮減，房市過熱的憂慮已得到緩解，遂未再祭出新的管制措施。
進一步觀察各地區表現，相較上一季，各地區成交價持穩或上漲，成交量除台南呈現穩定外，其他地區有不同幅度的縮減；相較2023年同季，各地區成交價均上漲，成交量增減互見。從四季移動趨勢觀察，與2013年到2015年波段高點相比，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，中南高地區亦超過前次波段高點。
另從全年回顧來看，2024年上半年受台股再創高、科技業帶動投資議題持續發酵、新青安房貸政策及通膨預期下，房市買氣升溫、價量齊揚；下半年央行信用管制趨緊、新青安嚴審，加上房價漲幅已高，第四季買氣驟降、交易量減少。2024年全年房市呈現價量俱漲、市場表現熱絡。延續2024年走勢，2025年房市預期雖短期走向價穩量縮，但由於買氣急速減弱，長期房市走向仍待觀察。
一、推案規模與類型
本季新推個案數共246件，推案戶數計有21,996戶，較上季下降、較2023年同季上升。總推案金額為4,698億元，較上季下降、較2023年同季上升；主力總價為2,153萬元，較上季下降、較2023年同季上升；其中大廈類型推案者佔83％。
二、價量指數狀況
1.可能成交價持穩，新竹上漲較多–本季全國可能成交價相較上一季維持穩定，台南、高雄維持穩定，其餘地區皆上漲，其中新竹上漲7.75％較多。
2.開價持穩，新竹上漲較多–本季全國開價相較上一季維持穩定，台南小幅下跌，新北、桃園及高雄維持穩定，台北、新竹及台中上漲，其中新竹上漲8.53％較多。
3.議價率擴大，新北議價率最低–本季全國議價率相較上一季小幅擴大，台北小幅擴大，台南小幅縮減，其餘地區維持穩定，其中新北議價率5.27％最低。
4.推案金額減少，台北減幅較大–本季全國推案金額相較上一季小幅減少，台南小幅增加，新北、新竹及台中維持穩定，台北、桃園及高雄中幅減少，其中台北推案金額減少五成多較多。
5.銷售率減少，台南銷售率最高–本季全國銷售率相較上一季大幅減少，各地區銷售率均呈中大幅減少，其中台南銷售率水準值18.69％最高。
6.成交量(戶數)減少，台北減少較多–本季全國成交量相較上一季大幅減少，台南維持穩定，其餘地區均減少，其中台北成交量減少七成較多。
三、各地區市場表現
1.國泰台北市房地產指數，因上一季有大型指標個案推出基期較高，本季推案量及成交量均減少，開價、成交價續漲亦影響銷售率表現。整體而言，相較上一季為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察；相較2023年同季為價量俱漲，房市表現熱絡。
2.國泰新北市房地產指數，推案多集中於外圍重劃區或具捷運題材加持區域，本季新北房價續漲，部分個案開價創區域新高影響去化，銷售率為近兩年新低。整體而言，相較上一季與2023年同季皆為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。
3.國泰桃園市房地產指數，近一年內桃園成交價漲幅高達兩成，連帶影響機捷沿線新興重劃區及外圍農業區起漲，整體銷售率表現不佳。整體而言，相較上一季與2023年同季皆為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。
4.國泰新竹縣市房地產指數，推案地點主要在縣治重劃區、新竹火車站，並外溢到周邊非都市地區，近一年內新竹成交價漲幅超過兩成，銷售率從過去熱銷大幅下滑，僅產品規劃及交通條件佳個案尚能維持基本銷售率。整體而言，相較上一季為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察；相較2023年同季為價漲量穩，房市表現偏熱。
5.國泰台中市房地產指數，主要推案地點為舊市區重劃區及外圍衛星城市，本季推案量維持穩定，銷售率大幅下滑，僅品牌建商推案買氣較不受影響。整體而言，相較上一季及2023年同季皆為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。
6.國泰台南市房地產指數，2023年同季推案金額大幅減少、基期較低，致本季推案金額年增近2.5倍。台南近期推案地點主要位於外圍低價區，整體成交價漲速趨緩呈現穩定，惟本季銷售率大幅減少，僅市中心機能成熟區域及外圍低單總價個案表現佳。整體而言，相較上一季價量俱穩，房市表現穩定；相較2023年同季價量俱漲，房市表現熱絡。
7.國泰高雄市房地產指數，高雄地區近一年內受惠科技園區設廠效應帶動，吸引大量投資客進場，買氣大增，前三季平均銷售率為七都中最高；惟本季銷售率大幅下滑，僅部分低單總價個案銷售表現較佳。整體而言，相較上一季為價穩量縮，房市表現偏弱；相較2023年同季為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。
8.本季雙北、桃園、台中及台南地區大廈模型價與整體模型價接近，新竹及高雄地區大廈模型價高於整體模型價。從近5年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，由於房地價雙漲效應，近年桃園、台中推案亦以大廈類型為主，致大廈模型價與整體模型價接近。新竹及高雄地區透天推案產品多位於外圍區域，故大廈價高於整體模型價。台南地區近年大廈類型推案增加，惟大廈個案模型價平均低於整體模型價，但差距已縮小。從趨勢圖來看，視透天推案區位與品質差異，偶爾出現整體模型價高於或低於大廈模型價之情形。
四、國泰辦公室租金指數
1.開價及空置率部分，各地區皆維持穩定；議價率部分，南港園區大幅縮小，其他地區維持穩定。
相較上一季，開價部分，各地區皆維持穩定；議價率部分，南港園區大幅縮小2.71個百分點，其他地區維持穩定；空置率部分，各地區皆維持穩定。
2.台北市A辦租金開價，仁愛敦南、敦北民生路段微幅上漲，其餘路段維持穩定；議價率部分，各路段皆維持穩定；台北市A辦空置率，民生建國路段微幅上升，南京松江路段微幅下降，其餘路段維持穩定。相較上一季，台北市A級辦公室租金開價部份，仁愛敦南、敦北民生路段微幅上漲1.54、1.02％，其餘路段維持穩定；議價率部分，各路段皆維持穩定；空置率部分，民生建國路段微幅上升1.59％，南京松江路段微幅下降1.21％，其餘路段維持穩定。
