【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】根據最新統計，2024年台中全年建照戶數合計約3萬戶，較2023年增加5,861戶、年增23.8％；使照戶數約2.7萬戶，較2023年增加5,432戶、年增25.4％；開工戶數則約3.3萬戶，較2023年成長4,706戶、年增16.5％，三項指標皆呈現正成長。進一步觀察歷年趨勢，平均每3至5年使照量會進入一波增長週期。而在疫情後，市場大量推案，卻因人力短缺導致使照進度落後，直至2024年才出現明顯回升。這也意味著2025年將有大量新屋釋出市場，進而推動預售與成屋市場競爭加劇。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，當預售交屋量創歷史新高，房市將受到多方面影響，主要涵蓋(1)市場供需變化與議價空間擴大、(2)價格波動與銷售壓力、(3)房貸市場與金融影響、(4)租賃市場的機會與挑戰4個層面。預售屋大量交屋除了影響房市交易外，也會讓市場產生5大連鎖效應，包括：(1)裝修與建材市場需求暴增、(2)家電與家具市場升溫、(3)室內設計與裝修產業競爭加劇、(4)物業管理與社區服務需求提升、(5)驗屋市場擴張與隱憂。
房市影響4大層面分析
(1)市場供需變化與議價空間擴大–隨著大量預售屋轉為成屋，市場供給明顯增加，特別是如北屯區等熱區，可能短期內出現供過於求的情況，進而壓抑房價漲勢。此外，當市場可選擇性變多，買方的議價能力提升，市場可能逐漸轉向買方市場。
(2)價格波動與銷售壓力–部分投資客可能選擇轉售，但倘若市場承接力不足，也可能導致價格鬆動，進而影響區域行情。同時，建商為提升成交率、加速資金回流，可能推出折扣優惠或彈性付款條件，甚至調整定價策略，以吸引買方進場。
(3)房貸市場與金融影響–目前央行已實施不動產貸款總量管控，隨著大量交屋，銀行放款需求持續攀升，將導致貸款競爭加劇。在資金供給有限的情況下，銀行勢必提高審查標準，可能影響買方的貸款成數與適用利率，進而對市場交易的流動性產生影響。
(4)租賃市場的機會與挑戰–在金融政策偏緊的情況下，部分自住需求者可能選擇延後購屋、轉向租屋市場。另一方面，投資客無法即刻脫手的房屋，有機會將其投入租賃市場，帶動房屋代租、代管、短租平台的發展。隨著租賃供給增加，有機會達到牽制租金漲幅的作用，對租客而言，租金成本支出有望持穩，但對房東來說，則會影響投資報酬率。
後端市場連鎖5效應
預售屋大量交屋除了影響房市交易外，對於裝修、家居、物業管理等後端市場也會產生一系列連鎖影響，具體說明如下：
(1)裝修與建材市場需求暴增–隨著新屋交屋，市場進入裝修高峰期，將帶動裝潢設計、泥作、水電、木作等產業需求成長。裝修需求升溫可能推高建材價格，若供應鏈無法有效銜接，將導致裝修成本上升。此外，若大量工程集中於短期內進行，工班可能供不應求，造成施工排擠效應，將延長完工時間並推升人工成本。
(2)家電與家具市場升溫–新屋裝修完成後，將帶動家電與家具的購買需求，推升冷氣、電視、廚具、沙發、床組等產品銷售，為家電、家具市場帶來成長動能。
(3)室內設計與裝修產業競爭加劇–隨著新屋裝修需求大幅提升，設計與裝修業者迎來業務成長機會。然而，在市場需求激增的情況下，可能出現兩種極端狀況：一類業者憑藉良好口碑，注重施工細節與品質，不急於趕工，客戶須排隊等候；另一類業者則為爭取更多案件，可能犧牲施工品質，以加快完工速度。建議消費者在選擇設計與裝修公司時，應特別留意施工品質與業者信譽，以確保裝修成果符合期待。
(4)物業管理與社區服務需求提升–新社區交屋後，物業管理需求同步上升，帶動保全、清潔、社區秘書等服務需求。然而，考量當前少子化與人力短缺問題，未來社區物業管理勢必朝向智能化管理，例如智慧門禁、遠端監控等，以降低人力依賴。
(5)驗屋市場擴張與隱憂–大量交屋推升驗屋需求，許多民眾為確保房屋品質，會委託驗屋公司查驗。然而，目前台灣尚未建立驗屋師專業考照制度，也缺乏從業規範，導致市場上驗屋品質參差不齊，甚至有外行領導內行的疑慮，容易衍生消費糾紛，政府應介入規範驗屋市場，以確保驗屋品質。
陳孟筠表示，目前房市正進入高原期，這是市場經歷長期上漲後的自然現象。短期內房價不會劇烈波動，但成交量將維持低迷，市場會進行價格與需求的再平衡，區位與產品差異化將更明顯。未來房市走勢將取決於經濟發展與政策調控：若經濟成長穩定，且政府未進一步調控房市，市場可能維持長時間的高原狀態；反之，若資金環境緊縮或市場信心動搖，則可能進一步修正。
