【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】房市已經出現預售市場大幅衰退與二手交易降溫，民眾對於未來房價預期也從極度樂觀轉為保守，有鑑於房市已經交易降溫回歸理性，央行2025年3月20日舉行理監事會議決議，不升息、不升準，且未再提出新一波信用管制措施。決議利率連四凍，也沒有第八波的房市信用管制，讓近期因買氣清淡而愁眉苦臉的房地產業，稍微能鬆開緊鎖的眉頭。
台灣房屋：房市喘口氣？加強金檢緊盯行庫內控
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，川普重返白宮後，主打美國優先的保護主義，大舉調高多國關稅，打亂許多國內外大廠的建廠投資規劃；且川普施政變動性高，為全球貿易增加不穩定性，因此央行利率政策更應謹慎以對；加上現今國內房市放款緊縮，各大行庫內控「以價制量」，即便央行未升息，五大行庫新承做房貸利率，也已來到近16年新高，淡化了調整利率的必要性，因此本次決議利率凍漲，符合外界預期。
央行房市政策上也延續2024年Q4的態度，僅維持第七波信用管制，未祭出第八波調控。主要是目前住宅貸款餘額增速已趨緩，連新青安的熱度都較高峰期腰斬，代表央行降低不動產放款集中度、導引房市軟著陸的政策目標已見成效，因此後續應會在既有政策上強化金檢，藉由要求第一線的行庫自我約束，取代更激進的管制規範。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，財金部會除了打炒房信用管制，也對金融行庫進行業務檢查，督促銀行落實政策。行庫面對金檢若有缺失，不僅需檢討改善，也有遭到實際裁罰的案例，因此金檢的威力並不亞於信用管制。
近期財金部會針對新青安身分查核、豪宅鑑價及建商限期開工等措施，都持續緊盯。新青安違規戶若被揪出後，因貸款年期縮短、利率提高，每月還款金額增加，部分負擔能力有限的屋主，不排除急售出脫；另近期部分公股行庫雨天收傘，鑑價及放款都更保守，消費者若難以取得足額貸款，將下修購屋總價保留應對彈性，使市場進一步中低總價物件靠攏。
在建商購地貸款方面，官方也要求行庫追蹤有無遵循18個月內開工規範，否則將收回貸款、拉高利率，由於當前市場買氣冷淡，業者開工推案的風險較高，因此資金靈活度較低的建商，恐暫緩購地推案，在部分業者減量經營的調節下，後續市場供給量將從高峰回落。
住商機構：央行佛心不打房，市場大呼鬆口氣
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，2024年9月央行第七波信用管制措施效果顯著，且餘波尚在，全台房市已陷入急凍，因此此次央行再次按兵不動，讓產業有喘息空間，以免房地產市場「硬著陸」傷及總體經濟。徐佳馨指出，自2020年以來，央行已祭出共七次不動產選擇性信用管制，致使2024年下半年起市場全面趨冷，交易量亦反應出打房效果相當顯著，全台投資買盤消散，回歸剛性自用市場，雖然都會區預售價格仍相對穩固，增幅已明顯受限，加上房貸利率已與市場利率脫鉤，同時又透過金檢深入調控，央行短期內暫不出招也在意料範圍，在目前全球政經局勢前景不明，過於孤注一擲恐殃及總體經濟。
大家房屋：央行未鬆綁管制，市場前景仍未明朗
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行前幾波打房難以抑制疫情後房市多頭，直至2024年9月底下達重手，推出各界直指為「最嚴打房」，令全台房市熱度急速下降。惟整體市場受多次信用管制措施打壓，市場信心不足，買賣雙方對價格仍有顯著落差，因此2025年量縮格局底定，甚至全台買賣移轉棟數恐面臨保衛30萬棟大關的困境，價格則因長期交易量冷縮，在部分蛋白區域或將率先出現鬆動，蛋黃區維持平盤已是萬幸，整體市場將維持「量縮價穩」格局。
賴志昶補充，此次央行按兵不動，除與近期美國新任總統川普(Donald Trump)上任、台灣恐面臨關稅壁壘等經濟因素有關外，台灣內部因電價調漲帶來通膨的預期效應不明也是原因之一，畢竟不動產市場已被打入谷底，應非其主要考量因素，對央行而言，穩定經濟更為重要；不過，雖說央行大發慈悲讓房市喘息調節，惟此次也未對房市管控政策鬆手，以此方向來看，已顯著冷淡的房地產市場，仍在央行的「留校察看」名單中，短期難以指望，2025年對相關業者而言，恐怕不容易樂觀。
信義房屋：房市管控成效顯著未再加碼，央行盯上週轉金
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行先前就透漏以金檢取代第八波管制，但其實光金檢就讓銀行端神經緊蹦，央行採取全場緊迫盯人式的防守，銀行一方面整體資金仍吃緊，也開始對於客戶條件審慎檢視，民眾也感受到現在房貸申貸不易，且給的條件也不若過往寬鬆，此次雖然未再出重手，但房市也不會因此有太多變化，2025年第四季前恐怕房貸還是會維持有點緊縮的狀態。
不過央行雖然沒再出重手，但仍指出未來的金檢方向，包括銀行辦理購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸之週轉金貸款列為檢查重點，曾敬德表示，央行已經開始關切週轉金的資金流向，未來必要時會去辦理跨行資金流向之檢查，避免借款人利用銀行搬家的行為違規。
央行針對購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸之週轉金貸款列為檢查重點，包括：(1)相關貸款資金是否流向購置其他不動產，合計貸款成數有無超過法定上限；(2)是否利用貸款資金清償原有購屋貸款，俾新購房屋免受第2戶購屋貸款條件限制；(3)有無重新鑑價提高貸款金額或延長寬限期，違反本行規定；(4)必要時辦理跨行資金流向之檢查，避免借款人利用銀行不易跨行追查而規避本行規定。
沒有第八波就能鬆一口氣？中信房屋：房市警報未解除
中信房屋研展室副理莊思敏認為，雖然央行如外界預期沒有推出第八波打房政策，但在持續強化金檢的情況下，銀行的房貸額度仍很緊繃，再加上有川普2.0干擾國際政經局勢，短期內房市想要看到明顯回溫，恐怕不太容易。
莊思敏表示，自2024年下半年央行祭出史上最嚴第七波打炒房和銀行房貸限額以來，房市交易量反轉直下，部分區域的房價指標也開始出現下修趨勢，明顯看出市場買氣已經大幅萎縮。央行打炒房的目的，主要是希望引導房市回歸理性，而不是要把不動產市場打入谷底，從目前的情況來看，信用管制的效果已經逐漸顯現，暫時的確沒有推出第八波管制的必要。因此，這次央行選擇按兵不動，也是符合業界預期的。
不過，莊思敏也提醒，雖然央行這次沒有推出第八波房市管制，但以現在的經濟環境來看，房市仍然面臨兩大風險。第一個風險就是從去年延續到現在的「貸款難」問題，這次央行在會議中也有提到「將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形」，近來央行不斷強化金檢，民眾的貸款難度、房貸利率也變得越來越高，由於大部分民眾買房還是得靠房貸，一旦申貸門檻抬高，就等於從源頭限制了房貸資金的流動，在這樣的情況下，房市表現自然難見起色。
另一方面，川普關稅戰蠢蠢欲動，給國際政經局勢增加了很多不確定因素，這種不穩定的氛圍，也讓部分購屋民眾的信心開始動搖。此外，若貿易戰推升全球通膨壓力，各國央行可能被迫升息，台灣央行亦難以置身事外，屆時不僅房貸利率增加，購屋負擔將加重，市場觀望情緒也可能進一步升高，使原本已趨冷的房市雪上加霜。
對於有購屋計畫的民眾，莊思敏建議應謹慎評估財務狀況，維持良好的信用紀錄，盡量多準備一些自備款。另外，買房時也要以自住需求為主，優先考慮生活機能完善、產業發展成熟、人口穩定的精華地段，這些區域抗跌性強，保值效果也更好。
