【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】從北中南一路喊出「降價讓利」的建商，真的是賠本求售？還是另有盤算？在戴德梁行2025年7月2日上半年房地產市場報告中，有「房市總司令」之稱的戴德梁行董事總經理顏炳立一句話點破真相，他指出，建商從來不做賠錢生意，現在只是把開太高的價格『還原』，回到合理利潤。
打折假象！LV標價賣Lululemon產品
顏炳立直言，許多建商以「高開價再打折」作為行銷手法，號稱讓利10％到20％，其實只是將本來不合理的暴利修正至利潤範圍。「這不是讓利，是從開LV價格回到Uniqlo價格，甚至是Lululemon的貨，卻用貴婦包裝在賣。」顏炳立語帶幽默地說。「這場秀」的背後，其實是金流壓力。某些手上推案過多的建商，若長期銷售不振，現金回收速度慢，便會訴諸「讓利促銷」。即便如此，利潤仍在可控範圍內，只是希望「賣得動」，而非真正拋售出清。
房市進入「夏天穿毛衣」時期
對於第三、第四季房市走勢，顏炳立以「夏天穿毛衣」形容「冷而無激情」。他預測買氣持續斷鏈、成交量萎縮、價格緩修，市場將陷入觀望期。「只有自用者會考慮進場，但現在借不到錢，觀望情緒更濃。」不僅房仲變成「阿湯哥」，天天執行不可能的任務，就連台北市熱區的成屋市場也轉為盤整。顏炳立更指出，預售市場蛋白區冷過蛋黃區，未來甚至可能出現成屋「打龍變蛇」的趨勢。
土地市場價穩量縮 商辦可「閉眼買」
除了住宅市場，土地與商用不動產也有不同走勢。根據戴德梁行統計，2025年上半年土地交易總額為870億元，預估全年可能跌破1600億元，遠低於年初預期的1800億元。這顯示在限貸措施不放鬆的情況下，投資人更加保守。然而顏炳立看好捷運站附近舊大樓商用市場，特別是屋齡20至30年、單價每坪90萬元以下的物件，「可閉著眼睛買」。他認為，這類資產的租金投報率穩健，對法人與資產管理者仍具吸引力。
輝達效應只是短暫「電擊」房市下修確定
外界期待AI產業進駐帶動房市復甦，顏炳立卻潑冷水。他形容：「這像是一群人躺在加護病房，一個人被電擊後跳起來，並不代表其他人就能一起活過來。」北士科固然有輝達總部進駐，但整體房市需求疲軟、購屋力道薄弱，「一個案子熱，救不了全台房市」。戴德梁行下修2025年全年房屋交易目標至26.5萬～27萬棟，遠低於2023年超過30萬棟的榮景。曾帶動交易潮的新青安政策效益已退場，市場回到靠真實剛性需求撐盤的階段。市場人士表示，如今新建案來客數銳減，有的接待中心一週僅剩個位數看屋人潮，與2024年一週十幾、二十組的熱絡人潮形成鮮明對比。
自住者將受重視 投機買盤消失
儘管房市遇冷，顏炳立認為這是一種「健康修正」。過去過度依賴銀行資金與信用槓桿的投機買盤已被剔除，真正的自住者將重新主導市場，也能在價修期間取得更合理的入場機會。「現在是買方選價、賣方定價，雙方都自我感覺良好。」顏炳立以一句話總結當前市場態勢。「對建商來說，這是一場精算與行銷的秀；對買方來說，則是一場耐心與現金的比拚。」
