【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】自2024年9月19日央行宣布第七波打炒房措施以來，市場掀起一場前所未見的信用風暴，被媒體稱為「金龍海嘯」。這場以限縮貸款、全面緊縮為主軸的重磅政策，不只針對多屋族與法人購屋者開刀，更擴大適用範圍至全台，對住宅、商辦與土地市場造成「三線齊跌」的衝擊。如今距政策實施已近10個月，房地產業者形容當前市況，用「慘」字已不足以形容，更精確的形容詞是：「越來越慘」。
房市交易陷冰點，屋主不降、買方不敢動
根據不動產資訊平台與六都地政局數據，2025年上半年全台不動產交易量與20247年同期相比大幅萎縮，部分都會區交易量年減超過3成。其中，雙北與桃園受政策波及最深，自用買方因信貸條件緊縮遲遲未出手，投資型買盤幾乎全面退場。一位台北市房仲業者坦言：「過去我們說是量縮價穩，但現在已經是連賣方都撐不住了。不是價格鬆動，而是幾乎成交不了。」房市成交週期拉長至4至6個月以上，買方殺價空間普遍要求超過10％，而屋主考量貸款負擔與移轉稅費後，普遍仍難以接受。
商用不動產開發停滯，企業資本支出轉向保守
「金龍海嘯」帶來的不只是住宅市場寒冬，也讓商辦與廠辦市場迅速降溫。政策上路後，銀行普遍提高對商用不動產開發案的審核標準，加上開發貸成數下降，許多建商選擇延後投資決策。觀察台中七期、新北新莊副都心與南港等原本熱絡的商辦地區，2024年仍有建商積極推案，如今大多喊卡。法人購地與新購案場也明顯減少，一位不願具名的開發商透露：「除非是自用型企業，現在沒有人敢貿然推案，風險太大，貸不到錢又賣不掉。」
土地市場觀望轉冷，餘屋壓力逐步浮現
土地市場作為房地產產業的根基，同樣感受到資金退潮的威力。受到央行限貸與升準政策雙重影響，土地交易案量銳減，開發商轉為保守態度，甚至傳出部分已標下的土地案場悄悄尋求轉手或延後付款。業界分析，台中北屯、台南安南區、高雄亞灣等原本被視為開發熱點的區域，目前多以「停看聽」為主。專業地政士指出：「原本期待的增值預期被打破，開發商不願貿然進場，只能持幣觀望，導致餘屋堆積、供給延遲的惡性循環加劇。」
建商與房仲承壓，產業進入寒冬
房市冷卻直接衝擊兩大產業端：建商與房仲。一方面，建商面臨預售案開工率下降、餘屋滯銷、資金斷鏈壓力浮現；另一方面，房仲業者則直言「沒案可賣、沒客可看」，業績普遍下滑2成以上，部分中小型房仲據點甚至傳出關門潮。曾在北市內湖服務的資深房仲無奈說道：「以前是比誰快成交，現在是比誰先活下來。」
政策能否鬆綁？市場仍無明確訊號
雖然市場凍結聲浪不斷，央行至今並未釋出任何政策鬆綁的跡象。央行總裁楊金龍日前坦言：「五味雜陳，對建商與仲介產業造成影響感到抱歉，但若能逆轉房價預期，也是值得欣慰的結果。」目前各界對政策鬆動時間點仍無共識，部分學者預估最快需等至2026年中，視整體經濟數據與通膨壓力而定；也有意見認為，若未來景氣未如預期回升，不排除央行會提前調整貸款成數以免造成系統性風險。
真正的考驗，才剛開始
「金龍海嘯」不只是一次政策調控，更像是對過去10年房市高燒的一次強力退燒。在這場無聲的暴風中，住宅凍結、商辦縮手、土地觀望，房地產市場用10個月的時間走向「越來越慘」的深水區。而接下來能否見底、能否止血，端視政策與經濟共同作用之下，是否能為市場帶來一絲暖流。
