【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】「新青安」房貸曾如一道暖流，將許多青年推向購屋之路。然而，熱潮過後，房貸市場卻急轉直下，亂象叢生。從銀行放貸失序、首購族排隊久候，到資金緊縮外溢、預售屋解約潮湧現，甚至爛尾風險升溫，一連串問題正挑戰著房市的穩定。學者與業界專家憂心指出，政府原本旨在扶助自住的政策，在信用緊縮與資金雙重夾擊下，已形成「政策踩煞車、銀行踩油門選客」的矛盾局面，讓政策美意難以落地，「好心辦壞事」的風險升高。。
政策緊縮與金融排擠效應
這波房市緊縮的源頭，來自央行2024年9月第七波管制針對不動產的選擇性信用管制，將自然人第二戶房貸成數從六成降至五成，並調升存款準備率，明確收緊信用資源。儘管後續央行針對繼承與換屋需求推出「協處措施」，但整體「緊信用」基調並未改變。受此影響，銀行端為強化風險控管，開始「挑客放貸」。在有限的資金池中，銀行更傾向選擇條件優渥、風險較低的客戶，導致首購與自住族群的貸款申請，面臨更嚴格的審核、更長的等待時間，甚至核貸成數不如預期。
預售屋解約潮與爛尾風險
這波緊縮對預售屋市場的衝擊尤為劇烈。2025年上半年，全台七都的預售屋解約量逼近千件，年增近六成，主要集中在桃園、台中與台南等房市熱區。主因是買方當初看準「低首付」優勢進場，卻在交屋前，因信用緊縮導致銀行實際核貸成數不足，無力補齊數百萬元的差額，最終只能忍痛支付違約金解約。這種「貸不到、補不足、只能解約」的連鎖反應，不僅重創買方信心，也讓爛尾風險再度浮上檯面。
房市「修正期」來臨，政策美意如何不走調？
台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析，2025年房市已從「前高後低」轉入調整期，在信用緊縮、打炒房政策延續與新青安效應遞減的綜合作用下，房市價量都將進入修正與觀望階段。永慶房屋總經理葉凌棋也提醒，如今限貸令與銀行風控趨嚴，導致購屋者實際可貸金額與預期落差甚大，疊加升息壓力，恐讓部分區域出現轉售或棄守案例。他強調，政策應精準切割「扶助自住」與「金融穩定」，避免一體適用誤傷無辜。
專家與業界建言，三管齊下，讓政策善意真正落地
面對眼前的房市亂象，學者與業界共同呼籲政府應立即調整。
(1)強化「自住優先」的放款秩序–儘管金管會已要求銀行優先協助「首購、自住與已承諾」的案件，但成效不彰。專家建議，應強制銀行揭露這三類案件的核貸率與平均核貸天數等關鍵績效指標(KPI)，並將其納入洗錢防制與消費者保護的查核評等。一旦發現銀行將高收入客戶排在首購族之前，應祭出實質的糾正與罰則，確保有限的信用資源能優先流向真正需要幫助的自住族。
(2)鬆綁技術性卡點，為弱勢自住開路–當前一刀切的信用管制，無可避免地誤傷了部分剛性需求。專家建議，應比照央行「協處措施」的精神，將「繼承持分、實質換屋、特殊家庭需求」等情況，細化為可排除管制的項目。例如，針對自住型購屋貸款，可研議設置「不計入房貸曝險上限」或「專屬額度」的機制，讓這群人不再被擠壓到「最後一哩」。
(3)從源頭揭露風險，強化預售履保機制-為避免預售屋解約潮持續擴大，政府應研議鬆綁非投機性的讓渡標準，並強制建商揭露履約保證的金融機構名稱與查核紀錄，降低資訊不對稱。同時，可要求銀行在審核階段，就針對建商的財務與工程進度進行分級管理，必要時啟動「預售履保強化版」，將爛尾風險前置處理。
新青安讓「好心辦壞事」的風險升高
新青安的本意，是希望幫助年輕人與自住家庭一圓購屋夢。然而，在當前信用緊縮與資金水位受限的環境下，政策善意若未能精準傳遞，反而可能讓「好心辦壞事」的風險升高。唯有透過明確的放款秩序、透明的資訊揭露，以及對技術性卡點的鬆綁，才能讓首購與自住者不再被排擠，讓房市交易鏈重回健康有序的運作。
