【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】丹娜絲颱風重創中南部，許多老房屋屋頂被掀翻，讓老人家苦不堪言。不過正業地政士聯合事務所專家提醒，部分受損老宅若建築年代夠早，可能是讓農地「變身」建地的關鍵，建議地主別急著拆除，應把握機會申請更正編定。
時間點是關鍵 各縣市標準不同
地政專家指出，全國各縣市非都市土地編定公告時程不同，所謂「更正編定」是指更正編定管制實施前的既存狀態。以台南市為例，非都市編定於1976年6月1日公告實施，若某農地上在此時間點前就存在三合院或其他建物，即可主張更正編定，加計法定空地後更正為建地。另一判斷標準則是1973年12月24日內政部訂頒的「實施都市計畫以外地區建築管理辦法」。針對田地目且為1-8等則的農地，其舊有建物必須在1973年12月24日前就存在，才符合更正編定條件。
舉證文件不可少 用途限住宅使用
申請更正編定需要完整的舉證文件，包括航照圖、房屋稅籍證明、戶籍證明、用水用電證明等。專家強調，房屋用途必須為住宅使用，倉庫、豬舍、雞舍等非住宅用途都不會核准。更重要的是現場會勘實測認定，建物必須為舊有原貌，若已拆除改建就不符規定，無法申請更正編定。
價差驚人 建地農地差3-5倍
為何要爭取更正編定？關鍵在於價格差異。建地與農地價格落差極大，依不同區域可能有3到5倍價差，甚至更高，經濟效益相當可觀。以新北市一處個案為例，該老宅於1965年建築完成並設立戶籍，符合內政部相關函令規定。依非都市土地使用管制規則，甲種建築用地建蔽率為60％，若合法房屋面積60坪，更正編定後加計法定空地可達100坪。不過該案現場部分建築物作為雞舍、豬圈使用，因不符要件無法計入建蔽率。
國土計畫法延期 地主應把握時機
目前又有利多消息，國土計畫法因故延期實施，最晚到2031年4月30日才正式上路，為地主爭取更多時間。專家建議，這些多為「阿公級」、「阿祖級」的老宅年久失修，容易受颱風破壞。若農地上有類似老宅存在，應趁國土計畫法尚未實施前趕快辦理，避免下次颱風來襲吹垮屋頂，損害自身權益。地政業者提醒，颱風雖然帶來災害，但也提醒地主檢視自家老宅是否具備更正編定條件，把握最後時機爭取最大權益。
