【AN不動產新聞網/方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局提醒，個人出售2016年1月1日以後取得的房屋及基地，雖可享有400萬元自住房地免稅優惠，但須同時符合3大嚴格要件，其中最關鍵的是必須「實際居住」，單純設籍而未實際居住，或有出租情形者，均不符合免稅資格。
3要件缺一不可 須實際居住才符合規定
根據房地合一稅規定，自住房地免稅優惠3大要件包括：個人或其配偶、未成年子女須辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿6年；交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用；個人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾申請適用此項免稅優惠。
實際案例解析：出租房屋遭補稅97萬元
中區國稅局舉實際案例說明，民眾甲君於2024年7月出售2018年4月受贈取得的A房屋，自行申報課稅所得570多萬元，減除自住房地免稅額400萬元後，繳納稅額17萬餘元。然而經查核發現，甲君雖自2008年起即設籍於A房屋，但自2018年起至出售期間皆在外地就學、就業，且A房屋有出租供他人使用情形。國稅局認定不符合自住房地適用要件，否准其扣除免稅額及適用優惠稅率，核定應納稅額114萬餘元，補稅金額高達97萬元。
自住認定從嚴 以客觀使用狀態為準
國稅局說明，所得稅法第4條之5第1項第1款自住房地交易400萬元免稅優惠規定，係為保障自住需求、落實居住正義而設。但「自住」房地的判斷，是以「房地客觀使用狀態」為標準，必須實際居住才符合規定。換言之，即使在房屋設籍，但若實際在外地工作、就學而未實際居住，或將房屋出租他人使用，都不符合自住房地免稅要件。課稅所得超過400萬元部分，須按10％稅率計算應納稅額。
權益提醒：設籍非本人配偶子女不適用
國稅局特別提醒，個人出售2016年1月1日以後取得的房地，如該房地設籍或實際居住者非本人或其配偶、未成年子女，即與房地合一稅自住房地免稅額適用要件不符。民眾如要適用自住房地優惠，應留意自住三要件規定，避免誤用免稅額而遭補稅。如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321洽詢國稅局。隨著房地合一稅制實施多年，國稅局查核愈趨嚴格，民眾申報時應誠實申報，避免因錯誤理解法令而面臨補稅及罰款風險。
