【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】社會住宅不是蓋好就結束，而是長達數十年的「生命週期」經營。為了兼顧住戶需求、營運品質與成本的挑戰，國家住宅及都市更新中心2025年8月29日舉辦「建立社會住宅營運體系之全生命週期管理機制研訂」成果座談會，邀集逾百位中央、地方政府及物業管理業者齊聚交流，期為台灣建立「最適社宅營運管理制度」，打造出物業管理國家隊。
國家住都中心副執行長董世寧表示，從一個社宅專案的全生命週期大概長達50年，興辦期僅占1/10，後續近40至45年都落在管理營運上。面對服務對象日益複雜，有三大重點原則：一是為管理制度建立標準化的底蘊，二是研擬具體採購機制來提高整體效能，三是透過實務的推廣機制；期望透過大家累積的經驗，為全台社宅建立良好的制度與品質管理，讓社宅住得安心，管得放心。
台灣建築醫學學會榮譽理事長張智元表示，社宅營運從規劃設計、施工、入住管理、長期維護乃至更新活化，每個階段都需標準化管理，以確保品質。他強調，透過標準化模式，可降低維運風險與成本，不再讓物管業者淪為「救火隊」。
建立社宅管理SOP 維持一致服務水準
國家住都中心表示，社宅物業管理不僅涵蓋設施維護及居住安全，還需兼顧社福資源轉介與社區共融等多元任務，其複雜度與成本均高於一般社區。為此研訂的《社宅營運管理指南》，建立明確的SOP與檢核機制，並提供全台社宅通用的作業流程，以維持一致服務水準。國家住都中心強調，物管人員在跨案場接手時，透過這份指南能快速上手，提升效率、降低錯誤率，共同打造「物業管理國家隊」。
國家住都中心自2022年起，委託社團法人台灣建築醫學學會針對社會住宅營運體系，進行全生命週期管理機制調研。團隊透過問卷調查、專家訪談與田野觀察，系統性盤點中央興辦社宅的營運特性，歷時3年深入研析，完成《社宅營運管理指南》；其內容涵蓋規劃設計、施工品質控管、入住管理、長期維護、財務分級及住戶關懷等面向，為全台社宅建立營運制度基礎。
4大應用方針，為社宅營運打造韌性底盤
本次座談會聚焦社宅的營運管理模式操作性、採購作業策略可行性、最適發包管理模式，及「社宅物管作業指南」架構的完整性與應用建議，透過業者經驗分享與實務交流，凝聚中央、地方與物管業者的共識。
國家住都中心強調，社宅營運不僅是建築工程，更是長期的制度工程，透過「最適社宅營運管理制度」，能同時提升效率、控管成本，並確保公共資源用在真正需要的地方。未來將持續攜手地方政府與業界，推動制度化、標準化、永續化的營運架構，讓社宅成為安心宜居的新典範。
