【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】房地產交易中，土地增值稅往往是賣方最沉重的負擔之一。正業地政士聯合事務所分享實際案例指出，若善用遺產及贈與稅法相關規定，在特定情況下最高可節省土地增值稅達90萬元，提醒民眾留意相關節稅機會。
持有期間越長 增值稅負擔越重
土地增值稅的計算基礎為土地公告現值的價差，即「移轉現值」減去「前次移轉現值」。由於土地公告現值每年1月1日調整，持有時間越久，增值稅負擔就越沉重。
實際案例：38年房產面臨高額稅負
正業地政士聯合事務所舉出實際案例說明，一處房產於1987年取得所有權，2014年透過夫妻贈與登記給妻子。由於夫妻贈與不課徵土地增值稅，前次移轉現值仍記載為76年。2025年出售時，土地增值稅須從1987年計算至2025年，形成38年的龐大稅負。
關鍵轉折在於，該案屋主於2014年底過世，而房產贈與發生在往生前2年內。依據遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與配偶的財產，應視為遺產併入總額計算。
遺產稅免稅額高達1,333萬元
雖然該案因遺產總額未超過1,333萬元免稅額而無需繳納遺產稅，但房產已納入遺產總額計算。因此，土地前次移轉現值應為屋主往生的2014年，而非原始取得的76年。經過申請變更前次移轉現值後，自用住宅土地增值稅可減少26萬元，若以一般稅率計算，差額更高達90萬元。
申請程序相對簡單
民眾若遇到類似情況，需檢附遺產稅免稅證明書、申請人身分證影本及印章，至土地管轄地政事務所辦理變更前次移轉現值，再通知稅捐處重新核發土地增值稅單即可完成。
其他適用情況
除了夫妻贈與外，信託財產、二親等間的買賣，或被繼承人死亡前2年內對法定繼承人的贈與登記，若已納入遺產總額計算，都可能適用此項節稅規定。地政專家提醒，民眾在取得遺產稅證明時，應主動向地政事務所申請變更；或在出售不動產前，先檢視是否有類似情況，並告知承辦地政士，以免錯失節稅機會。
專家建議：
- 出售不動產前應檢視取得方式
- 留意往生前2年內的贈與記錄
- 主動向地政事務所查詢相關規定
- 委託專業地政士協助處理
此案例凸顯稅法規定的複雜性，也提醒民眾在房地產交易時，應詳細了解相關法規，以維護自身權益。
