【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】受到人工智慧產業快速發展帶動，台北市商業辦公大樓市場需求持續攀升。台北市都市發展局最新統計顯示，2025年前7個月全市辦公服務類建築執照核發樓地板面積達48萬1259平方公尺，約合14.6萬坪，較2024年同期大幅成長9.3％。其中最引人注目的是北投區表現，辦公服務類建照樓地板面積年增高達169.3％，躍居全市成長王；內湖區與中山區則分別位居第二、三名，共同形成台北商辦供給的新興重鎮。
輝達效應發酵 北士科成關注焦點
鄉林不動產研究室分析指出，輝達執行長黃仁勳2025年多次造訪台灣，連帶使市場對北投士林科技園區及其周邊產業聚落高度關注。業界普遍預期，北士科將在5年內發展成為北台灣商辦需求的新核心區域，特別是滿租狀態的商辦大樓，更被視為具備長期增值潛力的投資標的。根據商仲業者推估，依據近2年建照核發情況分析，預計2025年台北市商辦新增供給約5.7萬坪，2026年更將倍增至14.4萬坪。在企業總部汰舊換新與快速擴張雙重需求推動下，商辦大樓投資熱度明顯升溫。
建案趨向大型化 開發商策略轉向
觀察2025年前7月全市辦公服務類建照核發狀況，共計13件，雖較2024年同期17件減少，但單案規模與樓地板面積均呈現成長，顯示開發趨勢朝向大型化發展。其中中山區5件居冠，內湖區3件次之，其餘案件分布於信義、南港、松山、文山及北投等行政區。鄉林不動產研究室進一步分析，政府對住宅市場管控力度加強，促使部分建商將投資重心轉向商辦市場。長虹建設已公開宣布2026年暫停推出住宅建案，專注發展商辦產品；興富發建設則採取住宅與商辦雙軌並進的經營策略。從投資報酬率角度觀察，住宅租金報酬率約在2％至3％區間，而核心商業區與產業園區的商辦租金報酬率可達4％至6％，投資吸引力明顯較高。
壽險資金積極進場 政策鬆綁助攻
壽險業者亦積極搶進商辦投資市場。金融監督管理委員會自2025年初將壽險業不動產投資最低投報率門檻，由2.97％下調至2.545％，使壽險資金運用更加靈活。國泰人壽、台灣人壽、南山人壽與元大人壽等主要業者，近年來均啟動大規模商辦收購與開發計畫，投資範圍涵蓋台中烏日高鐵特區、桃園青埔特區，以及台北市內湖、中山與大安等精華區域，展現對商辦市場的長線布局決心。
產業聚落效應顯現 租金收益亮眼
鄉林集團董事長賴正鎰表示，住宅市場受到限貸政策壓抑，反觀商辦市場則受惠於企業需求成長，投資熱度持續攀升。以鄉林集團為例，位於北士科周邊的「鄉林士林官邸」A、B、C三棟商辦大樓目前全數滿租，年租金收入已突破新台幣億元大關，充分展現產業聚落效應對租戶與投資人的雙重吸引力。
高規格需求推動市場重塑
鄉林不動產研究室指出，高科技企業對辦公空間的需求，主要集中於高規格機電設備、彈性空間規劃與符合永續發展的綠建築標準。隨著台商資金持續回流，商辦與廠辦需求保持強勁態勢，促使開發商跨足商辦開發已成為市場趨勢。在AI產業需求擴張、建商經營策略轉型，以及壽險資金積極投入等三大關鍵動能驅動下，台灣商辦市場正步入全新的重塑發展階段。
