【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】行政院2025年9月初宣布將新青年安心成家貸款排除在不動產放款比率限制之外，原本被視為房市利多的政策，卻未能在預售屋市場掀起波瀾。根據住展雜誌最新調查，台北市近兩年推出符合新青安條件的千萬以下新案，竟只有一件，凸顯政策與市場現實的巨大落差。
政策時效短、適用範圍窄 預售市場無感
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，新青安排除放款比率限制的消息，對預售市場如同「平行時空」，主要原因有二：首先，這類方案本來就是針對需要立即與銀行往來的成屋，或即將交屋的新案，且將在2025年7月底到期，對當前預售案並無實質幫助。其次，以高房價的台北市而言，符合新青安低總價條件的新案已是鳳毛麟角，難有相對應產品供購屋族選擇。陳炳辰建議，若未來推出類似政策，相關標準應更切合市場現況，避免美意大打折扣。
千萬門檻成天險 台北新案平均1300萬起跳
根據新青安最高可貸1000萬元、貸款八成的條件推算，總價1250萬元以下的房產才能符合新青安概念。然而住展雜誌彙整台北市近兩年推出的低總價新案發現，這個門檻根本是「天險」。
唯一符合條件的案例是2025年在大同區延三夜市附近推出的套房產品「伊寧橋寓」，平均交易總價926.5萬元。其餘包括：
■文山區景美的「怡富景絵」
■萬華區龍山寺生活圈的「大理ONE」
■中山區中崙區域的「葉財記愛瑪市」
■大同區大橋頭的「毅聯WIN」
這些新案平均要價都在1300多萬元，顯示台北市房產的低總價水準，已與官方認定標準產生明顯落差。
低總價換來高單價 坪數縮水居住品質堪憂
「羊毛出在羊身上」，首都新案要買在相對低總價，往往意味著單價的反向走高。調查發現，這些低總價案件中，只有2024年推出的「大理ONE」單價低於每坪百萬元，其餘皆為「百萬宅」。
坪數限制更是嚴苛：
■總價最低的「伊寧橋寓」最大坪數僅10坪
■「葉財記愛瑪市」最大12坪
■其他案件至多也只有20多坪
■部分案件公設比更高達四成
如此緊縮的空間規劃，對購屋者的心理素質是一大考驗。
投資客成主力 自住客與新屋市場分道揚鑣
值得注意的是，這些社區的買盤組成以投資性質為主，自住客較難接受宜居性不足的室內面積。由於多數案件位於交通、採買機能便利的市中心，有利投資客進行租賃經營或轉手獲利，這又形成與新青安政策目標背道而馳的現象。
陳炳辰指出，在營建成本、房價持續高漲的環境下，首購族導向的低總價產品在台北市正逐步消失。目前房價只能「相對親民」而論，後續雖然大同區、中山區、萬華區仍有零星類似新案推出，但建商多因應土地成本考量，開發小基地危老改建的迷你案，且主要鎖定投資族群。「首都新案與首購自住客之間漸行漸遠，終將分道揚鑣。」陳炳辰如此總結台北房市的現況，也點出了政策制定與市場現實之間的矛盾。
