【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】共有土地出售時，部分所有權人為了規避仲介費用，選擇不同意賣地，等待法院提存價金後再領取，但專家提醒，這種「小聰明」可能得不償失，特別是農地買賣案件中更需謹慎評估稅務負擔。
根據土地法第34條之1規定，共有土地的處分可透過多數決方式辦理，當共有人過半數及其應有部分合計過半數同意時，即可完成土地處分。不同意出售的共有人享有優先購買權，若在15日內未表示購買意願，視為放棄優先購買權。
農地買賣稅務差異大 專業判斷很重要
正業地政士聯合事務所分享案例指出，日前一起祖產農地出售案例中，12名共有人中有1人不同意出售，該名共有人原本計畫沿用過去的策略，透過法院提存程序領取價金，既不用與其他共有人碰面，也可免付約3萬元的仲介費用。
然而，這次的算盤卻打錯了。由於其他同意出售的共有人可申請農用證明，符合農地農用條件，依土地稅法規定可免徵土地增值稅，節稅約6萬1千元。扣除需分攤的3萬元仲介費後，實際可節省約3萬1千元。
反觀不同意出售的共有人，因未委託申辦農用證明書，必須繳納一般土地增值稅6萬1千元，雖然免付仲介費，但實際上比其他共有人多支出了3萬1千元，得不償失。
專家建議：收到存證信函應先評估稅務影響
正業地政士聯合事務所指出，共有土地案件中，少數人想利用「不同意出售」來規避仲介費的做法，在農地買賣案件中可能適得其反。農地因涉及農業發展條例相關規定，稅務處理與一般建地不同，需要專業評估。
專家建議，當家族共有農地面臨出售時，收到存證信函的共有人應先了解土地使用現況，評估是否符合申請農用證明的條件。若其他共有人維持農業使用，通常可申請農用證明主張免徵土地增值稅，此時配合出售可能比單獨行動更具經濟效益。
土地共有人權益保障 法律程序須依循
依據土地法規定，共有人數及應有部分的計算，以土地登記簿上登記的共有人數及應有部分為準。不同意出售的共有人享有優先購買權保障，但在行使權利時，也應通盤考量各項成本與稅務負擔，避免因小失大。
這起案例提醒共有土地所有權人，在面對土地處分問題時，除了考慮仲介費用外，更應諮詢專業人士，全面評估稅務影響，才能做出最有利的決策。
