【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】戴德梁行董事總經理顏炳立2025年10月2日在2025年第3季商用不動產市場季報記者會上，對房市提出悲觀預測。他直言，在央行限貸政策影響下，2025年房市將「死死昏昏去，而且會昏到年底」，全年建物買賣移轉棟數恐從年初預估的28萬棟，下修至25.5萬棟至26萬棟，較2024年35萬棟大減約10萬棟。
政策緊縮成交量萎縮 明天不會更好
顏炳立分析，目前利率緩升，央行第3季理監事會議未鬆綁政策，主因是房價尚未下跌，「壓力鍋並沒有破掉」。他指出，過去兩三年房價漲幅過高，現在政策沒有鬆綁、融資也沒有鬆綁，預售市場蛋白區冷過蛋黃區，預期交易量會再縮、買氣下降。
他表示，雖然政府9月初將新青安優惠房貸排除於《銀行法》72-2的限制之外，讓首購族更容易貸款，「但只是些微打開水龍頭」，當天營建股大漲，隔日就再見了。目前已申請新青安房貸的購屋者，可能會先消化掉，提供部分首購成交量，但整體而言，「房市會冷到年底，明天不會更好」。
買氣先斷價格難跌 市場「在等風」
顏炳立以歌曲《最後的火車站》形容2025年房市，他說：「年初挑的這首歌，命中率達八、九成。」2024年高點時上車的購屋者，就像這列火車從蛋黃區開到蛋白區，自用買方心情矛盾，政府講居住正義，但他們買到蛋殼區才買得到，如今投資夢已醒、借不到錢，不知如何是好。
對於房價走勢，顏炳立強調：「如果有人希望房價要掉，那只有7個字，那就是一點機會都沒有。」他分析，現在市場是買氣先斷，買氣一斷成交量就會縮，但房價不可能重挫。蛋殼區若地段、產品都不對，可能面臨鬆動，出現「想買的人買不到，但想賣的人也賣不掉」的窘境，「整個市場就在等風」，等待政策鬆綁。
房價年漲5％可接受 超過就是炒作
顏炳立指出，房價若每年漲5％是可以接受的，但漲15％至20％就是炒作。2024年房市買氣主要來自銀行資金與政策利息補貼，並非真實買氣，目的是賺錢而非製造成交量。新青安優惠房貸立意良善，但因未設定門檻條件，讓投資投機者有機可乘，真正的首購自用買方反而動作較慢，等注意到政策時已經來不及。
他認為，目前限貸政策斷了投資、投機買氣，導致成交量大幅萎縮。2025年第1到第3季黑天鵝到處飛，當市場不再創高、利空不斷時，就是空頭。第3到4季房市仍處於「夏天穿毛衣」階段，「資金才是主宰市場多空的諸葛亮」，市場沒有激情，不斷累積價跌壓力。
顏炳立強調，台灣房價雖不至於崩盤，但短期來看，不對的單價、總價、產品、地點，得不到自用型買家青睞，房市死死昏昏去，投資市場則是「可憐戀花再會吧」。不過顏炳立也指出，房地產仍是有錢人的資金避風港，現在就是現金為王，符合地段、環境、可及性的物件，仍會少量成交不失溫。誰能擁有最多現金，就有機會撿到好貨。台北市高價宅買賣，還是有高資產人士以現金購置，不需要貸款，為了避險買在好地段也保值。
預售價不再創新高 成屋不會跌破兩年前價格
對於未來房價走勢，顏炳立預測，2025年第4季預售市場將是「總價不變，每坪成交價不再創新高」，呈現量縮、價修正、促銷等市的局面。成屋市場方面，整體房價不會跌破2年前的成交價，同樣是量縮、價修正。
他分析，第3到4季房市，預售市場從賣方定價轉為買方選價，買賣雙方皆處於「自我感覺良好」的狀態，買方縮手、賣方惜售，只有等待價跌的自用接盤者，仲介淪為阿湯哥，要達成不可能的任務。
顏炳立形容，房市目前仍處於「Lululemon產品賣LV價」，包裝成泡泡瑪特，用貴婦名人包裝行銷，以收藏增值包裝炒作事實，「絨毛玩具會增值？」他只送兩個字:「再見」。
土地市場有溫度 工業地產需求強勁
至於土地市場，顏炳立認為，在限貸政策發酵下還是會有溫度，但需求已減少，成交量縮，價格陷入盤整。蛋白區土地價格修正5％才會見量，但土地市場仍會有買氣，「可以期待，但不必悲觀」。
工業地產方面，因有強勁自用需求，企業為擴廠與建廠帶動工業地產交易，使得價格持穩，甚至比過去再高一點。
輝達北士科總部卡關 「一場遊戲一場夢」
針對近日討論熱烈的北士科，輝達與新光人壽簽署的合作意向書(MOU)已於9月底到期，但相關協商停滯，總部計畫出現變數。顏炳立表示，輝達總部題材本來就是「一場遊戲一場夢」，當題材不確定或不見了，先前買的人就會套在那邊。
他指出，北士科位置屬北市蛋白區，「過河過橋過山洞的蛋白區」若賣蛋黃區價格，口袋有錢買來自用無所謂，但若是投資就有相當風險。北士科之前賣到每坪120萬、130萬元，輝達總部題材讓市場活絡些，讓先前買的人可以解套、價格拉高一點，但題材一旦消失，投資就會套牢。
顏炳立認為，輝達進駐與否，對北士科房價都沒有太大影響，因為本來就貴了，進駐只是增加市場性，讓要賣的人好脫手。若真告吹，不至於大跌，但可能會修正。
2016年交易量慘況恐重演 回歸自用才健康
顏炳立指出，2016年全年買賣移轉棟數24.5萬棟，是近10年來交易量最慘的一年。2025年在央行第七波信用管制、銀行限貸資金緊縮，加上美國關稅不確定性衝擊下，市場頗為低迷。2025年前8個月全國建物買賣移轉棟數約17.5萬棟，剩下9至12月4個月，平均每月2萬棟計算，全年預計交易量會落在25.5萬棟左右。
他表示，除非央行後續再把資金管控鬆綁，房市才會更為樂觀與活絡。2016年交易量算是回到自用的量，而2025年在政策管制下，交易量將落在25萬棟上下，市場回歸自用，是比較健康的狀態，目前房市也不太適合投資了。
顏炳立總結，若央行2026年不放寬限貸政策、開啟資金動能，市場仍會依舊低迷。台灣經濟表現看好，也有產業發展能量挹注，頂多房價會回到較合理價位，但要看到房價重挫或房市崩盤，「一點機會都沒有」。
房市的這場寒冬，看來還得再撐一陣子。投資客的黃金時代已經過去，市場正在回歸理性，回到真正需要房子的人手中。這或許正是顏炳立口中「比較健康的狀態」–雖然不夠熱鬧，卻更加踏實。
