【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】早期的土地買賣，因為沒有辦理銀行貸款的需求，所以買賣契約書的付款方式有所謂3、5、2的情形，也就是簽約備證款支付買賣總價30％、完稅款50％、尾款20％。後來土地價格越來越高，如果買方需要辦理銀行貸款來支付尾款，付款方式可能調整為自備款20％、銀行貸款80％的情事。對於這種高額的土地買賣案件，為了交易安全，正業地政士聯合事務所建議輔以銀行的履約保證或是價金信託保障交易安全，辦理貸款的銀行也從善如流，配合買方的撥款指示書，或是撥款委託書將買方辦理的80％銀行貸款撥入履約保證專戶或是價金信託專戶，以保障買賣雙方權益，避免買方利用2成自備款，騙取8成銀行貸款，行之有年。
但是，最近中央銀行第7波信用管制，讓這種土地買賣案件，發生重大的土地交易風險。正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的土地買賣案件，賣方完全沒有抵押貸款存在，所以按照目前第7波信用管制的規定，買方的銀行貸款應該是5成，其中1成要買方未來動工時才能撥款，也就是買方想要買這筆土地，自備款應該要支付該筆土地買賣總價的6成，才能順利完成過戶及點交。
偏偏上有政策，下有對策，買方找到市場上三大融資公司其中一家辦理抵押貸款，該公司擬承貸買方80％抵押貸款，並出具核貸通知書在案，賣方照會該融資公司後，確認買方可以取得該8成抵押貸款，安心的簽立買賣契約書，委託我們辦理過戶及貸款事宜。
故事就從這裡開始，該融資公司因為不受中央銀行管控，所以所有的商業行為以他們融資公司為優先，視賣方權利為無物，正常的銀行貸款撥款程序完全顛覆我們的買賣登記手續。
首先，買方需要辦理貸款，所以正常的登記程序是買賣和抵押權設定案件，併案送地政事務所辦理登記。也就是當過戶完成時，買方的抵押貸款也完成了，只要銀行把尾款撥款進入履保帳戶，或是賣方帳戶，就可以順利結案。但是融資公司卻要求併案連件第3件信託登記一併辦理登記。
原本，如果過戶設定完成，買方賴皮不撥款，可以透過尾款擔保本票將該土地聲請法院扣押後，透過訴訟返還所有權保障交易安全。但是，過戶同時併案信託給該融資公司指定的信託公司，如果買方拒不支付尾款，尾款本票失所附麗，跟本無法扣押該土地，更遑論強制執行。
當然融資公司以保障他們的債權為優先，但是，該擔保品是因為買賣移轉案件才會成為融資公司的擔保品，並非借款人的自有資產，買方無權處分辦理信託登記。
為此，建議市場上的三大融資公司，辦理類似土地買賣貸款案件時，應該參考坊間銀行貸款的作業模式，先辦理買賣及抵押權設定，俟尾款撥款後，再辦理貴公司的信託案件，不該置賣方的權益於不顧，畢竟這是買賣案件，非買方自有資產的處分。
試想，如果買方和該融資公司有其他債務尚未清償，或是產生遲延、違約等情事，買方利用這買賣流程，請君入甕列為買方擔保品，再來一個金蟬脫殼，對於賣方的尾款也不用付款了，對於融資公司的貸款也清償了。讓我們這些地政士情何以堪，賣方權益誰來保障？主管機關金管會是否該管一管，保障不動產交易安全。
