【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】央行2024年9月無預警祭出第七波選擇性信用管制(俗稱限貸令)，原本意在抑制投機炒房，卻意外溯及既往衝擊已簽約購屋族，導致貸款成數驟降、無寬限期、高利率等問題層出不窮。2025年房市正式進入「急凍期」，不僅投機客退場，首購與換屋族同樣陷入資金缺口困境，全台觀望氛圍濃厚，市場交易量快速下滑。
根據內政部最新統計，2025年前三季全國建物買賣移轉棟數僅194,976棟，年減28.1％，創下2017年以來新低；財政部數據顯示，前八月房地合一稅實徵345億元，年減21％，房地產相關稅收大幅縮水。富比士網路科技執行長陳高超在「搶救！首購、換屋族限貸令崩盤效應」專家座談會上直言，這波政策疊加效應，讓房市出現「十大亂象」，波及超過十萬家上下游產業鏈，景氣明顯走弱。
限貸令下房市十大亂象
陳高超逐一盤點亂象：
1.已簽約預售屋遭限貸溯及既往，買方貸不到款卻被要求補現金；
2.換屋族原屋難售，第二戶貸款限縮，簽切結延長18個月仍面臨補足資金壓力；
3.都更危老貸款納入銀行不動產集中度管控，水龍頭未能大開；
4.房地合一稅2.0及地政三法上路，轉售困難；
5.高價住宅定義擴大，雙北以外4,000萬元以上房屋貸款成數限縮，過去未達門檻的物件「無妄之災」；
6.預售屋貸款不足30％條款雖可分期或解約，但買方仍處弱勢，糾紛頻傳；
7.2025年上半年54.3萬戶交屋潮淪為違約潮，消費者權益難保障；
8.尾款5％催繳潮，部分買方考慮轉人頭或賠售；
9.中小建商資金斷鏈，倒閉潮湧現，包括台南慶群開發、花蓮太極建設、嘉義鉅泓建設及桃園高田營造等，已有購屋人成立自救會；
10.實價登錄後回補現金，隱藏假實登、真降價現象。
陳高超強調，這些亂象不僅讓消費者莫衷一是，更直接打擊房地產業被視為「經濟火車頭」的地位。2024年房地產相關稅收曾高達4,009億元，佔中央總稅收10.65％，如今稅收銳減，產業蕭條效應擴大。
法律與估價專家：真正受害的是換屋族與小型建商
康克爾國際法律事務所所長吳奕綸指出，台灣房屋自有率高達九成，屋主可選擇不賣規避衝擊，但換屋族與小型建商首當其衝。大建商反而維持價格掌控力。他提醒，央行雖認定「尚未核貸者」不屬溯及既往，但民眾實際感受是「突襲式」政策，違約案激增。建議買賣合約明訂「貸款不足買賣價金七成可解約」，並以價金而非銀行估價為準，避免爭議。
大華不動產估價師事務所所長張義權則指出，現行「住者有其屋」思維已不合時宜，應轉向「人人有屋住」的居住保障模式。台灣社宅數量不足、租金偏高、弱勢占比低落，建議參考新加坡回購制或波蘭平價社宅。更重要的是，台灣不動產權責分散於國土署、地政司與金管會，政策缺乏一致性，常出現「互打」情況，唯有成立專責機關，才能讓房市走向健全。
淡江大學財務金融系教授聶建中補充，當前政策存在「打不對人、打不對工具」四大偏誤，一刀切傷及自住剛需，小資族與小建商成最大受害者。他呼籲建立分層貸款機制、發展長期固定利率房貸、精準打擊投機，並大幅補強社宅供給，減輕信貸政策負擔。
專家一致認為，限貸令雖短期壓抑投機，但若無完整配套，長期恐加劇市場失衡。2025年房市走向「量縮價穩」或「量縮價跌」仍有變數，購屋族宜謹慎評估資金、合約，政府則需盡速檢討政策精準度，以維繫居住正義與產業穩定。
