【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】在台北中央銀行大樓內，2025年12月18日理監事們做出了一項意料之中卻讓開發商心碎的決議。儘管市場寒蟬效應已現，央行總裁楊金龍仍決定維持「第七波選擇性信用管制」紋風不動。對於那些期待政策轉向的房地產業者而言，這顯然不是他們想要的聖誕禮物。
外科手術般的精確降溫
自2020年底以來，央行如同一個謹慎的園丁，七度揮動剪刀，試圖修剪過度擴張的房貸信用的枝椏。從數據上看，這場「精準打擊」成效卓著。截至2025年11月，不動產貸款年增率從驚人的12.47％斷崖式滑落至1.42％；信義與國泰房價指數的年增率亦雙雙降至1％以下。楊金龍的邏輯清晰「市場必須回歸剛性需求」。透過將2戶房貸成數降至5成、3戶及高價住宅限制在3成的「緊箍咒」，央行成功阻止了資金向不動產過度集中，避免了生產性投資資金被房市黑洞吞噬。
2026：當總量管制披上「自律」外衣
此次決議中最具轉向意義的，是2026年起不動產貸款總量將從「央行硬性下單」轉為「銀行內部控管」。然而，這並非真正意義上的放權，而是一場更為幽微的「影子管理」。銀行雖重獲自主調度權，但仍須每月向央行報送數據，且隨時面臨專案金檢。這種「表面給予自律、實則金檢仍在」的策略，被市場人士形容為戴著緊箍咒跳舞。
楊玉全呼籲央行「苦民所苦」，重新檢視後續影響
央行第七波選擇性信用管制上路逾一年，房市降溫效應持續擴大。不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全表示，政策雖有助抑制投機，但對民生、稅收與就業已產生明顯衝擊，呼籲央行「苦民所苦」，重新檢視後續影響。
楊玉全指出，第七波信用管制實施以來，不僅首購、換屋族受波及，六都交易量普遍大減四成以上。稅收面亦反映市場急凍，2025年11月個人房地合一稅收僅41.42億元，創近9個月新低；累計前11月稅收474.3億元，年減23%，推估全年至少減少百億元，恐影響長照等財政來源。建築端同樣趨冷，2025年第三季建照核發量較前年同期大減73%，顯示開發動能明顯放緩，對內需與就業不利。他呼籲，除2026年起不動產貸款總量回歸銀行內部控管外，央行應全面檢討政策後遺症。
房市走勢恐呈現「量平價修」
房仲業者則認為，央行維持利率與信用管制不變，已在市場預期之內。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行在房市「軟著陸」初見成效下，選擇持續緊盯銀行內控，房市冷淡氛圍恐延續至2026年，不過因交易量基期已低，後續量縮幅度有限。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，青安政策確定不會退場，首購族將成為2026年主要支撐力道，低總價、小宅仍是市場主流。但在景氣偏冷下，買方追價意願有限，部分新興重劃區供給量大，業者讓利促銷的機率提高，房市走勢恐呈現「量平價修」。
房市短期仍將低空盤旋
中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行此次按兵不動，顯示房市短期仍將低空盤旋，須待政策方向更明朗，交易動能才有機會回升。她也指出，央行宣布2026年起不動產貸款總量改由銀行內控、按月申報，資金調度可望稍具彈性，有助緩解房貸排隊現象，但實際效果仍待觀察。
永慶房屋則認為，政策雖未加碼，但央行已明確釋出「尚未到鬆綁階段」的訊號，投資與多屋族仍受限制，市場將以自住需求為主。住商不動產分析，央行表面讓銀行自律，實際仍透過金檢緊盯放款，全台2025年買賣移轉棟數恐面臨26萬棟保衛戰，房市仍在「留校察看」階段。
房市展望：量平價修，低空盤旋
市場共識逐漸成形。在利率與信用管制不變下，2026年房市仍將處於低檔整理期，交易量難有顯著放大，但由於基期已低，進一步下滑空間有限。青安政策延續，使首購族成為主要支撐力量，低總價、小坪數產品仍是市場主流。然而，價格面難以重拾動能。在買方追價意願不足、部分新興重劃區供給偏大的情況下，建商讓利換量的可能性升高，房市更可能呈現「量平價修」的溫和修正格局。
對央行而言，這正是其所期待的結果：在不引發金融動盪的前提下，讓房市慢慢冷卻、回歸基本面。只是，這場政策實驗是否會拖累更廣泛的經濟活力，仍將是2026年必須面對的考題。
