【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】人口流向一向被視為房市發展的先行指標。根據內政部戶政司最新統計，2025年全台淨遷徙人口由新北市淡水區以7,996人奪下冠軍，展現強勁的人口紅利。儘管在中央銀行與政策調控下房市整體降溫，淡水區卻憑藉「3字頭」親民房價與重大交通建設利多，成為北台灣少數價量齊揚的熱區，房價年漲幅最高達6.8％。
全台人口熱區房價盤整，唯「淡、汐、梧」逆勢突圍
數據顯示，2025年全台十大人口遷移熱區中，新北市、桃園市與台中市包辦所有名額。然而，在房市盤整環境下，十大熱區竟有七成區域房價出現修正。其中，台中市太平區受過去補漲行情過熱影響，房價修正10.5％最為顯著。
相較之下，淡水區、汐止區與台中梧棲區成為少數維持上揚走勢的區域。中信房屋研展室副理莊思敏指出，淡水目前的成屋平均房價仍維持在「3字頭」，相較於台北市中心動輒「8字頭」、甚至破百萬的單價，顯著的「價格窪地」效應持續磁吸「脫北族」入住，帶動房價年漲幅落在2.1％至4.5％之間，抗跌保值性強。
淡海新市鎮預售市場，從「房價凹陷區」翻身為「軌道金鑽區」
針對淡水區的房價結構，目前市場呈現「成屋穩健、預售衝高」的趨勢：
■中古屋/成屋市場：目前淡海新市鎮成屋單價普遍落在每坪30至35萬元之間。由於生活機能陸續到位，如家樂福商圈、行政中心及淡海輕軌通車，剛性需求支撐力道強。以2025年實價登錄交易記錄觀察，淡海新市鎮行政中心的「新市之星」、「新月+」、「蔚城」、「新橫濱」，屋齡分別為11年、10年、11年、15年，最高成交單價分別是48.59萬元、38.99萬、38.84萬元、36.82萬元，成為行政中心指標成交案例。
■預售屋趨勢分析：隨著2026年淡江大橋完工進入倒數階段，加上淡北道路動工利多，建商推案信心大增。目前新市鎮核心區位的預售案已站穩「4字頭」，實價登錄「將捷之森」新成屋單價都站上「4字頭」，部分具備海景或緊鄰輕軌站點的指標性建案，單價更已上衝至「5字頭」，甚至有「山海林」、「海悅觀海城堡」、「麗寶鐸藝」、「水問山」等建案，實價登錄都出現「6字頭」紀錄。
業者分析，預售屋房價走高主要受惠於「營建成本高昂」與「預期交通改善」。興富發等指標建商近期在淡海推出的造鎮案，每週來客量穩定維持在30組以上，顯示市場熱度不減。
交通利多與科技外溢，2026年淡水後市可期
展望後市，淡水正迎來歷史性的轉折點。莊思敏表示，淡水長期被詬病的交通問題，將隨淡江大橋(預計2026年5月完工)與淡北道路的進度推進獲得實質改善。淡江大橋通車後，淡水至八里、林口及桃園機場的通勤時間將大幅縮短，強化與國際接軌的便利性。
此外，隨著北投士林科學園區(北士科)的發展趨於成熟，以及AI龍頭輝達(NVIDIA)帶動的科技產業鏈佈局，淡水有望承接來自北投、士林的外溢居住需求。對於預算有限的科技新貴而言，淡海新市鎮的預售屋不僅具備新門面，更有望在交通全面通車後，迎來新一波的價值重估。
