【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】為了維護不動產交易安全，銀行或是建經公司推出履約保證或是價金信託，也就是買方的價金先存入履約保證專戶中，等買方完成銀行貸款的開戶及對保後，才會以買賣、設定連件的登記方式辦理過戶及抵押權設定，也就是當過戶完成時，銀行的抵押權設定也同時完成登記，買方貸款銀行將尾款撥入履約專戶，買賣雙方就可以完成點交手續，簽立點交書後，履約專戶依照買賣雙方指示，把所有價金撥款給賣方，完成不動產買賣的所有手續。
但是礙於中央銀行第七波的信用管制，銀行出現了排撥的問題，讓許多的買方無法即時申請銀行貸款，辦理過戶及抵押權設定，送件過戶時地政事務所衍生了登記罰鍰，讓買方有苦難言。
依照土地登記規則：土地權利變更登記，應於土地權利變更後1個月內為之。繼承登記，得自繼承開始之日起，6個月內為之。聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍。所以，當銀行排撥時，為了交易安全，不可以將買賣案件和抵押權設定案件，拆開先後送件，一定要等銀行貸款核准，才能同時送件到地政事務所，辦理過戶及設定，這一等就等來了地政事務所的罰鍰。
正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案的買賣在2025年8月間簽立買賣契約書，賣方土地增值稅擬申請自用住宅優惠稅率，所以簽約後賣方的土地增值稅申報和買方的銀行貸款同時申請。土地增值稅的申報大約一個月左右就核准了，偏偏買方的銀行貸款，因為中央銀行限貸令及銀行排撥的原因，遲遲未能核准，只能在等待中度過。
由於房屋契稅及土地增值稅核發後有一個月的繳納期限，逾期不繳納會產生滯納金，所以一定要在繳納期間繳納，保障買賣雙方權益。
萬事俱備只欠銀行貸款核准，轉眼間2個月又過去了，銀行貸款還在排隊等通知。眼看苗頭不對，我們建議買方可以考慮改申請其他比較寬鬆的行庫辦理，偏偏銀行專員的嘴巴太甜，想留住這個買方，又讓她等了2個月。
最後買方望穿秋水，終於同意改銀行辦理，所幸2週後貸款案件核准了，我們請買方完成對保後，儘速將買賣及抵押權設定案件，併案送地政事務所辦理登，屆時罰鍰產生了。
按照土地登記規則規定，不可歸責於申請人的事由時間可以扣除免登記罰鍰，但是如何舉證？銀行申請貸款沒有收件單，只有口頭答覆沒有具體公文，讓買方啞巴吃黃蓮有苦難言。還好買方承買的舊公寓房屋評定現值很低，所以登記罰鍰不高，就在勉強接受的情況下，繳納登記罰鍰結案。
如果2026年限貸令持續該如何避免登記罰鍰呢？或許可以在買賣契約書上，約定等買方銀行貸款核准對保完成，才辦理契稅及土地增值稅的申報，屆時，將可以避免登記罰鍰的產生，免除買方產生意外的負擔。
