【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】當中央銀行啟動信用管制、調高貸款審查門檻，業界普遍預期房市將面臨「冷、跌」──成交量縮、房價下滑。然而，實際情況卻出現鮮明反差，在新北市這波「量縮、價不跌」的悖論中，不少預售案不僅沒降價，反而衝破每坪百萬元，續寫區域高價記錄。尤其是在新北市的傳統蛋黃區：板橋、永和、中和、三重、新店等地，新案頻頻以100–125萬元/坪的高單價亮相，讓人不得不追問：「央行想降溫，為何市場還能再創高價？」
破百萬/坪的新北戰況：預售案接連創天價
根據住展雜誌整理，2024年新北市共有6個新案登上百萬宅行列，包括板橋區的「三輝白昀」、「衡沐」、「耑芃」，永和區的「M PLUS」、「頂溪大苑」，以及三重區的「潤泰 CITY PARK」，最高單價介於105萬至125.1萬元。進入2025年，即便市場已被普遍視為房市寒冬，仍有4個案子交出亮眼成績：中和區的「漢皇方圓」、新店區的「友座明明德」、「寶安 JR」、「東基 M1」，單價從100.8 萬到122.2萬元不等。這意味著，在政策收緊、成交量下滑的環境中，少數新案反而成為市場焦點，吸引「願意接受高單價但總價相對不高」的購屋族群入場。
為何百萬宅仍能成功？核心要素：地段+品牌+小宅定位
對於這波逆勢創價的關鍵，住展雜誌企研室總監指出，主要有3大因素：
(1)核心地段加持：這些案子多落在板橋、新店、永和等新北熱門蛋黃第一圈或第二圈，尤其如新板特區、捷運頂溪與七張站周邊、四號公園生活圈等地段，一直是資金與購屋需求集中的熱點。
(2)建商品牌塑造高價印象：像「潤泰建設」、「大陸建設」等在地知名建商推出的案子，以高規格裝潢與品牌保證，吸引對於品質與保值有要求的買家。
(3)小坪數、高樓層為主力：雖然每坪單價高，但多為16–25坪上下的小宅，加上高樓層視野好，使總價落在中階水準(千幾百萬元)較符合中產階級置產預算。
也就是說，對於不需要貸款上億、可動用自備款、中小面積、重視地段與品牌的置產族群而言，央行的信用管制對他們影響有限。對建商來說，掌握這波中產「剛性需求」，仍有操作空間。
「量縮價不跌」：信用管制是否失靈，還是需求結構已變？
從成交量面看，信用管制確實讓市場轉冷，交易量急縮；但從價格走勢觀察，一波由少數建商品牌主導的高價預售潮，再度推高新北「百萬宅」的區域天花板。這透露出2個重要訊息：
(1)政策主要打到高負債、大坪數豪宅需求–這些族群仰賴銀行融資的比重高，信用管制直接壓抑。
(2)中小坪數、小資族/自備款族群不受明顯影響–只要地點對、價格合理、品牌可靠，仍有顯著吸引力。
換言之，新北房市的供需結構正悄然轉變，從「豪宅、貸款購屋」導向「中小坪數、自有資金」的置產模式。這也解釋了為何在意圖降溫的政策下，「量縮價不跌」並不矛盾。
究竟是「市場分層」還是「政策失能」？長線隱憂浮現
短期來看，這波「百萬宅熱潮」對於建商與首購族來說各取所需；但若拋開個別交易的表現，不少市場觀察者警告：少數高價案逆勢撐盤，可能為整體房市潛藏風險，若更多建商效法，不排除促使央行與主管機關進一步收緊信用條件，例如提高頭款、拉高利率門檻，以限制高價購屋需求。若僅剩少數高價、小坪數精品案撐場，而中間價位、大坪數需求疲弱，將導致市場分層、流動性下降，中間階級購屋、換屋需求被擠壓，整體房市「中腰」陷入停滯。換句話說，這並非單純的「建商矯情」或「買氣旺」，而是市場與政策、消費能力共同演出的「新房市格局」。
當信貸收緊，真正轉動房價的是購屋族群結構
央行的信用管制初衷是為了降溫過熱房市，但新北市「百萬宅」的逆勢崛起提醒我們：房市從來不只是利率與貸款條件能左右。當人口、預算、需求逐步傾向於中小坪數、自備款購屋族群，那些品質佳、地段佳、品牌佳的小宅，依然有足夠支撐力。未來，若這股「中產置產熱」持續，房市可能進入「量縮但分層、價穩但區域錯落」的新常態。對於關注房市波動、貸款政策與整體經濟風險的人而言，這股由少數建商引領的「百萬宅潮」，將是需要長期追蹤的指標。
