【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】在2025年尾聲，台灣不動產市場呈現出一種極度分裂的性格：一邊是科技巨頭對廠房的飢渴，另一邊則是傳統建商對土地的冷漠。CBRE世邦魏理仕台灣2025年12月11日舉行2025年末媒體記者會發布最新大型不動產投資市場數據，也揭示了這種「二元對立」，CBRE認為儘管2025年整體大型不動產交易額達新台幣3,235億元，較前一年下滑15％，但魔鬼藏在細節裡，這並非全面的衰退，而是一場資產配置的結構性大洗牌。會中指出，企業自用需求強勁，但建商購地意願大幅降溫；工業與商用不動產逆勢成長，商辦市場則面臨未來3年大量新供給釋出的挑戰。
建商購地金額年減逾五成 商用不動產逆勢攀升
世邦魏理仕統計，截至12月5日，2025年全台大型土地與商用不動產成交總額達新台幣3,235億元，較2024年同期減少15％。其中土地市場表現低迷，成交金額僅1,692億元、年減35％；受住宅市場萎縮、銀行收緊土建融等因素影響，本土建商購地金額僅剩893億元，較2024年同期大減53％。這場「腰斬」歸因於雙重打擊，住宅市場的萎縮以及銀行對土地建築融資(土建融)的嚴格收緊。建商的縮手意味著未來住宅供給的潛在調整，但也暗示著市場正回歸理性。除非央行啟動降息循環，否則土地市場的回溫將是緩慢而謹慎的。
相較之下，商用不動產市場表現亮眼，2025年成交額達1,543億元、年增29％。AI科技與半導體擴產需求強勁，推動科技業大量收購既有廠房，帶動工業地產成交金額攀升至686億元、創同期新高。整體商用不動產市場中，自用型買家占比高達74％，其中陽明海運10月以112億元購入南港華固中央置地全棟商辦，成為罕見百億元級交易案例。CBRE認為，工廠的熱火朝天形成鮮明對比的是土地市場的寒意。
當住宅開發商因信貸緊縮而退縮時，科技業卻在積極進攻。世邦魏理仕總經理林敬超表示，2025年台灣經濟成長優於預期，但2026年恐受國內經濟放緩與台美貿易談判不確定性影響企業購置態度。他預估，工業地產仍是2026年市場亮點，全年商用不動產成交金額可望維持1,200億元以上。土地市場則受惠於貸款集中度下降與可能啟動降息循環，有機會逐步回溫。
台北商辦租賃動能趨緩 新供給將引爆未來三年空置壓力
在台北辦公室市場部分，2025年前3季市中心優質商辦淨去化量9,676坪，低於2024年的萬坪水準。部分外商為因應國際經貿局勢，搬遷計畫趨於保守，使近月租賃案量減少。
租金方面，A級與B級辦公室第3季平均租金分別為每坪3,088元與1,943元，較2024年底僅微幅上漲0.4％與1.3％，A辦租金漲幅明顯收斂。受成本壓力影響，不少企業選擇續約、降低搬遷成本。
供給面壓力則快速累積。2025年前3季已有3棟新大樓落成，新增2.2萬坪空間，使平均空置率升至7.1％。年底前再有兩棟新大樓完工，預計空置率將攀升至7.9％。未來三年將新增多達23.5萬坪可租面積，相當於再增加目前市場規模的兩成，供過於求的風險浮現。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，多數企業預期將提高空間使用效率，27％計畫將人均面積縮至2坪以下，28％將提高座位共享比例。「2026年底台北商辦將進入新供給高峰，A辦空置率將逐年攀升，並可能於2028年攀上25％的歷史高點。」她建議，法人房東需提前調整租金與優惠，並強化與租戶互動，以降低未來招租壓力。這將是一場租戶與房東的博弈。隨著新舊大樓租金價差擴大，企業在追求「門面升級」與「成本控制」之間將面臨艱難抉擇。
跨國企業採售後回租策略 科技與AI需求推升工業地產進入新週期
林敬超提到，2025年世邦魏理仕在台灣的業績創新高，繳出「台灣有史以來最好的業績表現」，較年度目標超前六成，交易金額約百億元、占全年度業績的五成。主力交易區域集中在桃園、新竹、台中，多筆交易逾10億元，客戶遍及科技、半導體與AI等產業。跨國企業因應全球資金需求，採取售後回租等「新資產策略」，將資金回流本業。例如某iPhone零組件大廠出售不動產後再回租20年，展現企業維持「輕資產」策略的趨勢。
工業地產方面，市場自疫情以來持續火熱，年交易規模從傳統的500至700億元提升至近年的1,300至1,500億元，進入全新成長週期。
國際市場分化 台灣逆勢維持亮眼動能
觀察亞太主要市場，中國房地產尚未回溫；韓國因半導體擴張表現相對穩定；日本則在大型商社與全球資金推動下，全年交易量遠超中國、韓國、台灣與澳洲總和。香港因政治與金融重心轉移，國際資金轉往新加坡。台灣在全球地緣政治緊張與AI供應鏈重組下，反而展現相對強勁的投資吸引力。
林敬超指出，2026年不動產市場變數仍包括關稅談判結果，以及部分科技大廠在2025年恐面臨數十億甚至百億元赤字，是否繼續維持高強度擴產與買廠需求仍待觀察。
主要商圈租金逼頂 租戶升級需求穩健但決策更謹慎
李嘉玶補充，近3年台北車站周邊商圈因新供給帶動租金創高，拉升整體平均租金。但2023年第3季A、B級商辦同時轉負淨去化，顯示企業租賃動能減弱。儘管如此，企業「升級搬遷」需求仍穩定，占過去一年搬遷案量的81％。
但新舊大樓每坪租金差達1,100至1,500元，加上高額裝潢與復原成本，使企業決策更加保守。2025年第3季新完工大樓空置率高達50％至66％，舊大樓則維持10％以下，顯示空置壓力集中在新供給。信義計畫區A級商辦租金也於第3季出現7年來首度持平，意味租金已逼近市場高點。
台灣房地產市場正在經歷一場由科技驅動的轉型。工業地產的火熱證明了台灣實體經濟的韌性，但商辦市場即將到來的空置潮，則提醒投資者：在未來的3年裡，選擇正確的資產類別比以往任何時候都更為重要。
