【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】當2025年的日曆翻到最後一頁，台灣房地產市場交出了一張令人側目的成績單。根據六都地政局最新公布的建物買賣移轉棟數，2025年全台房市在政策鐵拳與銀行放款緊縮的雙重夾擊下，正式告別了過去幾年的瘋狂熱度。這一年，全台買賣移轉棟數預計將跌破26萬棟大關，寫下近9年來的最低紀錄。從「雞犬升天」到「回歸理性」，2025年不僅是量縮的一年，更是房市結構徹底重塑的轉折點。
12月「小陽春」難掩全年寒意：年減24.6％的警示
觀察2025年12月的數據，六都總計移轉棟數為19,892棟，較11月大幅增長了25％。表面上看，市場似乎在年底迎來了一波「小陽春」，但若將時間軸拉長至全年，景象則完全不同。2025年1月至12月，六都總計移轉量僅約20.4萬棟，較2024年大幅衰退24.6％。這意味著每4筆交易中，就有1筆消失在市場中。
中信房屋研展室副理莊思敏分析，年底的量能回升，主因是賣方在政策高壓下普遍抱持「落袋為安」的心態，議價空間變大，吸引了部分觀望已久的剛性需求進場。然而，這種季節性的買氣回補，仍無法抵銷「第七波信用管制」對市場造成的結構性衝擊。
南北溫差：南台灣「金龍海嘯」災情最重
在這波房市寒流中，中南部的感受最為深刻。數據顯示，高雄市2025年全年移轉棟數年減31％，台南市則年減28.8％，跌幅高居六都之冠。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，南台灣在過去幾年受惠於台積電效應與產業題材，房價漲幅驚人，但也因此成為央行「打炒房」的首要標的。當「金龍海嘯」(指央行總裁楊金龍發動的信用管制)來襲，投資客退場，加上南部人口剛需不如中北部紮實，導致南部房市的量縮幅度遠超預期。
相比之下，桃園市表現相對「抗跌」，年減幅18％為六都最低。桃園市的中壢區與桃園區更包辦了全台交易量的冠亞軍。其關鍵在於：
■房價親民：吸引大量受不了北市、新北市高房價的「脫北者」。
■交屋潮撐盤：桃園擁有大量成熟的重劃區，年底的新案完工交屋潮，成為支撐量能的最後防線。
重劃區的兩極：北屯縮水、梧棲崛起
台中市的房市版圖也在2025年發生了趣味的挪移。過去的房市領頭羊「北屯區」，2025年交易量不到6,000棟，與前一年相比近乎腰斬(年減42.7％)。
北屯的失速，反映了高房價已觸及首購族的耐受極限。當外圍區段房價也站上4字頭，買方開始回歸理性。反觀海線的「梧棲區」，受惠於台中港特定區的大案集體交屋，單月移轉量屢創新高，成為2025年房市的一匹黑馬。
2026展望：房市春燕何時歸？
面對即將到來的2026年，市場普遍抱持保守觀望的態度。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨直言，若銀行房貸水位持續吃緊，且央行不放鬆信用管制，2026年房市難有「春燕」回歸。她強調，目前的市場已轉為買方市場，買方對價格修正的期待與賣方對利潤的堅持，將使市場陷入長期的「價格拉鋸戰」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則提出較為中性的看法。他認為，2025年的移轉基期已經降到谷底，且目前的交易量幾乎全是自住的剛性需求，2026年雖仍受政策牽動，但不至於再出現斷崖式的崩盤，預期市場將以「鴨子划水」的姿態緩步慢行。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2025年房市呈「量急縮、價小跌」格局。預期2026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為主力，因此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯，買賣雙方在價格上的博弈仍是未來交易量增減的關鍵。
2025年的房市縮影，是台灣房地產從「投資工具」回歸「居住本質」的陣痛期。當投機資金被政策與金融門檻過濾後，留下來的是更理性的價格與更真實的需求。對購屋者而言，這或許不是最好的時代，但卻是一個能冷靜挑選、重拾議價權的時代。
