【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】10年前，林媽媽眼看房市熱絡，為了幫兩個還在念書的寶貝兒子提前規劃，咬牙買下了一戶總價約2000萬元的預售屋。預售屋的好處是工程期長達3到5年，林媽媽有充足的時間慢慢繳款、幫孩子節稅。為了展現不偏心，她決定將這棟房子登記在兩個兒子名下，哥哥與弟弟各持有1/2的所有權。當時的林媽媽看著未來的家，心裡滿是成就感，覺得自己為孩子打下了美好的基礎。
計畫趕不上變化，跨海的產權隱憂
時光飛逝，房子蓋好了，孩子也長大了。哥哥順利在台灣找到穩定的工作；但出國留學的弟弟卻在美國遇見了真愛，決定落地生根、結婚生子，不再回台灣定居了。
這下林媽媽緊張了：「弟弟變成美國人，以後這棟房子的處理、繼承或買賣，牽涉到跨國問題一定超級麻煩！」為了避免日後兄弟間因為產權發生爭議，林媽媽決定：要把弟弟那1/2的產權，全部轉移到哥哥名下。但她沒想到，這輕輕的一個念頭，卻開啟了一連串複雜的稅務難關。
親兄弟明算帳，國稅局的「選擇題」
在台灣的法律規定中，任何房屋所有權的移轉，都必須面對稅務局的檢視。只要房子越新(房屋契稅越高)、土地持有越久(土地增值稅越多)，移轉的成本就越可觀。
因為哥哥和弟弟屬於「二親等親屬」，法律規定二親等之間的產權移轉，通常只有兩條路可走：「贈與」或「買賣」。
■選項A：用「贈與」的方式(無償轉讓)
優點：哥哥不需要拿出現金給弟弟。
缺點(隱藏陷阱)：除了要繳納契稅、土地增值稅與贈與稅之外，最可怕的是未來的「房地合一稅」。因為是贈與取得，國稅局會認定哥哥取得這1/2產權的「成本」非常低(只按房屋評定現值＋土地公告現值計算，遠低於市價)。未來哥哥若要賣房，會因為「帳面獲利極高」而被課徵一筆天價的房地合一稅。
■選項B：用「買賣」的方式(親兄弟真交易)
優點：可以保留當初購買的真實成本(1000萬)，未來哥哥賣房時，房地合一稅會合理很多。
缺點(眼前難關)：國稅局規定，親屬間的買賣必須要有「真實的金流證明」，否則會被視為「假買賣、真贈與」而被課重稅。也就是說，哥哥必須真的拿出1000萬元(當年總價2000萬的1/2)買下弟弟的產權。
解套妙招！用「銀行貸款」創造合法金流
林媽媽和哥哥眉頭深鎖：哥哥才剛出社會幾年，去哪裡找1000萬現金給弟弟？
幸好，正業地政士聯合事務所提供了一個絕妙的解方：利用哥哥自身的信用條件來貸款。因為哥哥在台灣有一份好工作，年收入不錯且都有誠實報稅。他可以向銀行申請貸款，用這筆貸款資金匯給弟弟，作為「二親等買賣的付款證明」。
有了這筆明確的銀行匯款紀錄，國稅局確認這是一筆「有真實金流的買賣」，便核發了「免贈與稅同意移轉證明書」。最終，哥哥順利將弟弟那1/2的所有權買下，成為這棟房屋100％的主人。
為了「公平起見」而始料未及的代價
雖然事情圓滿落幕，但因為這是一間新房子，這次的移轉過程依然產生了房屋契稅、土地增值稅及規費印花稅等，總花費將近20萬元。這20萬元，是當年林媽媽為了「公平起見」而始料未及的代價。天下父母心，這堂價值20萬的房地產實戰課雖然昂貴，但也買到了全家人的安心。
😃故事給我們的法律小叮嚀：父母若想幫孩子買房，建議「先等孩子心智成熟、就業穩定，且確定未來發展重心」後再做決定。提早將不動產掛在未成年或未定型的小孩名下，未來若遇到孩子出國、交友不慎或工作變動需要再次移轉產權時，極可能衍生出高額的稅賦與繁雜的法律手續，讓當年的好意變成了燙手山芋。
