【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】台北市寸土寸金，改建整合不易，因此催生不少基地狹小的「鳥籠」危老案件。住商機構企研室統整台北市政府建管處資料，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(危老條例)自2017年5月上路至今，截至2026年5月底為止，全市共核准1072件危老案，其中約36.1％為基地面積小於100坪的案件，不過這類案件已逐漸消失，2026年上半年僅通過6件。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，《危老條例》時程獎勵將於2027年5月屆期，加上營建成本居高不下，讓小基地開發案面臨嚴峻挑戰，因此逐年退燒。
時程獎勵逐年遞減 小基地危老案急凍
根據統計，自2017年《危老條例》公布後，百坪以下的小基地危老案如雨後春筍般出現，並於2019年逐漸攀升，2020年更衝上112件的歷史天量，2021年仍有82件，但此後便一路下滑，2023、2024年僅剩41件、31件，2025年降至28件，至2026年5月底為止更僅通過6件。
住商不動產北市區協理錢思明分析，2020年是小基地危老案的分水嶺，主因在於當時仍有10％基準容積時程獎勵，自該年之後逐年遞減，因此催生出當年度一波驚人的搶建潮；但此後由於獎勵時程持續遞減，又遇上疫情後工料雙漲，這類「鳥籠案」開發難度大增，逐漸不受開發商青睞。
蛋黃區土地寸土寸金 松山、大安成鳥籠案熱區
細查各行政區數據，小基地危老案佔比排名前三的行政區，依序為松山區、大安區及內湖區，其中排名首位的松山區佔比達49.2％，意味該行政區歷年通過的所有危老案件中，將近半數基地面積都小於百坪。
賴志昶認為，松山、大安區屬於台北市傳統蛋黃區，土地價值極高，改建後增值空間相當可觀，因此吸引開發商積極進場；不過這些區域同時也面臨舊公寓密集、住戶產權結構複雜，以及高齡居民意願難以整合等困境，建商或地主為加速重建腳步，往往只能妥協以小基地先行開發。另一方面，由於區域生活機能豐富，房價支撐力道強勁，讓這類小坪數案件仍保有推案利潤空間，因此造就傳統蛋黃區鳥籠案比例偏高的現象。
賴志昶提醒，小基地建案缺乏規模經濟，近年又碰上營造業缺工、原物料成本大漲等問題，使百坪以下基地不僅施工難度高、單坪造價驚人，更時常面臨找不到工班進駐的困境。他建議有意參與危老重建的屋主，應盡可能尋求擴大整合周邊鄰地，不僅能爭取更好的容積獎勵，也能降低營建成本，未來建案規劃品質也能大幅提升，創造更長遠的房產價值。
