【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】走進雙北或各都會區的舊街廓，林立的30餘年老華廈與公寓，是許多創業者或首購族眼中的性價比寶庫。每坪動輒數十萬甚至上百萬元的房價下，權狀上每一個數字，都代表著真金白銀的支出。然而，許多買方不知道的是，你以為花大錢買下的「室內實坪」，背後可能暗藏了一段台灣建築登記制度的歷史時空差。
以為撿到便宜，地下室裡卻藏著「全社區的心臟」
一位創業頭家看中了一棟屋齡約35年的華廈地下室一樓。這裡的使用執照登記為商業用、空間開闊，更誘人的是，每坪單價僅有一樓店面的三分之一左右，性價比極高，非常適合開設特色餐酒館或健身工作室。
簽約時，他看著所有權狀上的主建物面積，滿心以為買到了紮紮實實的超大室內坪數。直到接手準備裝修、踏勘現場才驚覺：整棟大樓的台電配電室、各戶電錶、自來水總錶以及大型水箱，竟然全都在自己的「室內」範圍裡。這並非前屋主擅自違建，而是一個標準的「合法卻不合理」的歷史產物。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，回推30多年前，台灣民眾對「公共設施」的概念尚未成熟，當時的《地籍測量實施規則》並未將許多共有空間單獨編列建號，而是直接測繪進「主建物」面積之中。最典型的例子，就是早期雙拼老公寓的樓梯間，往往直接從樓梯正中央劃一條線，左右兩半各自計入兩側住戶的室內坪數；至於頂樓的水塔與梯間突出物，更是乾脆不予登記。
反映在地下室，就是水箱、電錶室直接被算進了地下室屋主的權狀裡；而這類權狀看似公設比極低、主建物極大，實質上卻被公共設施佔據了大半空間。
買一樓卻被拒貸？室內竟「憑空冒出」法定車位
這樣的歷史遺留問題，不只影響實際使用面積，甚至會在交易最關鍵的環節——銀行貸款上，給買方致命一擊。鄭文在分享另一個真實案例：曾有買方滿心歡喜購入一樓物件，申辦房貸進入徵信審查階段時，行員調閱建物的原始平面圖，赫然發現該戶的室內空間裡，竟然劃設了一個屬於社區的「法定車位」。
換言之，這個本應屬於全體住戶的車位，當年被合法登記進了一樓的主建物面積內。銀行評估後認為，一旦未來管委會或鄰居主張權利，極可能爆發產權與使用權糾紛，放款風險過高，當場婉拒核貸。買方最後奔波數家銀行、歷經繁瑣的專案溝通與重新鑑價，才驚險取得貸款完成交屋。
進場老屋前，如何避免踩入「假坪數」地雷？
在當前動輒數千萬元的房地產市場中，新買方該如何保護自己，不為30年前的法規漏洞買單？鄭文在強調，想要正本清源，不能單看地政事務所核發的「建物所有權狀」或「謄本」，必須回歸建物的源頭。一套標準的建物登記流程，是從建管單位的「使用執照竣工圖」，轉繪成地政事務所的「建物測量成果圖」，最終才登載於謄本並印製權狀。
因此，購置屋齡超過30年的老華廈、一樓或地下室物業時，最保險的自保之道，就是在簽約前或斡旋期間，委託專業地政士或親自前往工務局調閱當年的原始「竣工圖」，與現行的建物測量成果圖仔細核對：
(1)核對管線與設備空間：確認電錶室、水箱、配電室是否被包進主建物內。
(2)核對梯間與動線：釐清公用通道是否被切分至私有面積。
(3)核對劃定車位：確認一樓或地下室空間是否含有未獨立劃出的法定停車格。
買老屋看的是地段與潛力，但簽約看的是細節與專業。多花一道工序調閱竣工圖，才能確保買下的是真正能踩在腳下的生活空間，而非隨時可能引爆爭議的虛幻坪數。
