【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕台灣2025年1月6日舉辦2025年初媒體記者會，會中分享2024台灣大型不動產投資市場、台北商辦租賃市場之最新數據及觀察，並發布對於2025年土地及商用不動產市場前景的預測。整體來說，2025年商用不動產市場將出現7大發展趨勢：(1)工業地產成交維持穩定，良好標的有望創下區域高價、(2)多數建商購地策略將更趨謹慎、(3)辦公類產品交易量將成長、(4)保險業者更積極評估收益型不動產、(5)整體平均空置率將走高至7.4％、(6)優質商辦平均租金成長率恐低於1％、(7)新舊大樓進入壓力測試階段，房東市場格局受考驗。
工業型資產最受青睞 建商購地態度趨於謹慎
據世邦魏理仕研究部統計，2024年全台大型土地及商用不動產成交金額突破4千億元，總計新台幣4,027億元，年增幅達53％。受惠於在地建商及自用型企業的購地動能均提升，2024年全台土地買賣金額達新台幣2,776億元，較上年大幅增長116％。在2024年前3季房市買氣暢旺的激勵下，許多建商大舉擴充土地儲備量，推升全年建商購地金額至新台幣2,010億元，年增152％。觀察2024年建商熱門購地縣市，以台中、高雄、台北分居成交量前3名，其中台中市所佔金額即達新台幣583億，顯見台中住宅市場仍備受建商看好。
在商用不動產市場，儘管前年基期偏高，但在工業地產需求快速升溫的挹注下，2024全年商用不動產投資額達到新台幣1,251億元，僅小幅年減7％。得益於全球AI應用浪潮，2024年台灣出口成績亮眼，不少企業亦積極布局擴產計畫，位於全台成熟工業區內廠況佳、可立即使用之廠房交易明顯增加，促使全年廠房成交額較上年大增195％至新台幣661億元，寫下歷史新高。
世邦魏理仕估價及諮詢部主管施甫學指出：「檢視2024年商用不動產十大交易，可發現全數與工業地產有關，為過去鮮少出現的情況，包括台積電、美光、矽品等多家半導體相關業者均於2024年大手筆購入廠房，持續推動中南部工業地產市場熱度。據世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所統計，近3年中部及南部主要工業區地價以平均年增率6.5％至10％的速度成長，而在AI等新興應用商機持續發酵之下，2025年工業地產市場將持續受惠於剛性買盤支撐，主客觀條件良好的標的有望創下區域高價。」
展望2025年台灣不動產投資市場，世邦魏理仕總經理林敬超表示：「目前銀行業辦理不動產貸款的態度相當嚴謹，而央行於2025年內政策轉鴿的可能性較低，再加上民眾購屋熱潮已過，因此預期2025年多數建商購地策略將更趨謹慎，物件篩選上仍以區位、公共建設為主要考量。商用不動產方面，除了工業型地產成交表現將維持穩定外，預測辦公類產品交易量將較2024年成長。隨著『保險業辦理不動產投資管理辦法』有望於1月底前完成修正，屆時保險業投資門檻可望自原先的2.97％下降約0.5個百分點，2025年將見到保險業者更為積極地評估收益型不動產。」
新供給持續加入市場 房東市場格局將受考驗
2024全年台北市中心優質辦公室淨去化量共計13,131坪，呈現近3年最高水平，惟此表現仍遠低於長期平均值，顯示租賃需求已自疫情中的影響復甦但尚未強勁回升，同時亦反映出疫後時代企業租戶對於辦公空間的需求仍在轉變中。過去一年台北商辦市場迎來3棟全新大樓落成，合計貢獻近2.9萬坪的可租賃面積，使得整體商辦平均空置率於2024年底升至6.2％，較2023年同期增加1.1個百分點。
2024年第4季A辦及B辦平均租金分別為新台幣3,075元/坪、1,917元/坪，年成長1.2％、1.6％，主要可歸因於數棟新穎大樓持續吸引具升級需求的企業租戶遷入，且其成交租金多高於市場平均水準。然而台北市中心將分別於2025、2026兩年面臨3.8萬坪、10.1萬坪的新供給潮，預估2025年底整體平均空置率將走高至7.4％，在市場空置壓力加重的情況下，全年優質商辦平均租金成長率恐低於1％。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出：「台北市平均商辦空置率預測將於2026年升至逾10％，並正式轉為房客市場。在此之前，無論新舊的高價大樓可能於2025下半年進入壓力測試階段，如何在租金水準與去化速度中取得平衡，並在辦公室升級趨勢下同時鞏固現有租戶、爭取新進企業，將是未來數季內這些大樓房東所面臨的重要課題。」
