【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】台灣不動產投資協會表示，2025年第2季台灣商用不動產投資信心指數調查結果發布，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續4季下滑，顯示投資人以更謹慎的態度來面對市場。
整體空置率約4.47％，租金也微幅上揚
在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，辦公室投資人涵蓋金融機構與自用型客戶，依信義全球資產最新統計顯示，整體空置率約4.47％，租金也微幅上揚。對AI投資信心引領穩定的需求市場，雖然辦公室投資信心因政府持續控管房市資金心理，以及美國啟動貿易戰爭而微幅下修1.5％(指數115.71→113.97)，相較一般住宅市場，仍屬健康正向。主要辦公戰場大台北地區，後續如舊市區之更新、輝達進駐南港、北士科及新北市外環如新莊、土城大量廠辦新供給帶來機會與挑戰，值得投資人關注。
另外，川普高關稅壓迫各國談判改善貿易逆差，著眼台灣半導體產業競爭優勢暨持續投資，高科技產業聚落群聚仍會是商用不動產的支撐。較值得關注的是非優勢產業衝擊與美國進口增加帶來的產業消長，預期是下階段的商機。
央行信用管制 產業壓力山大
在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，本次調查全台三大都會之土地開發信心指數僅北部呈現上升趨勢，中、南部之信心指數皆為下降趨勢，觀察近期各縣市政府土地標售結果呈現低標脫率及低溢價率「雙低」態勢，顯見央行信用管制土建融限縮及針對終端產品貸款限制減少對土地原料追價的力道，開發商逐漸以都市更新、捷運聯開及合建分回為開發手段，減少開發期間之財務風險。
壽險公司因即時收益報酬限制，除購入中南部4％以上收益型標的外，部分成交轉以購入土地並開發後出租以提高整體報酬率，例如台灣人壽以137.4億元購入桃園航空城產業專用區土地打造複合多功能園區，國泰人壽與台新人壽分別以27.38及53.67億元購入桃園工業土地預計開發後出租做倉儲使用。受整體經濟情勢變動快速影響，土地開發仍需注意終端開發後產品租售市場的流通性、增值性及替代競爭性，購地前應審慎調查評估。
零售商場2025年租賃挑大樑
在零售店面市場方面，瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部李誠慶資深總監表示，「店面」指數的「偏向保守」反映了雖然疫情後國內實體消費市場持續成長，但在租賃市場方面的承租方(品牌端)係以進駐商場為趨勢，店面租賃交易大幅降低。店面的買賣交易則因優質店面屋主普遍對於售價的期待較高，除了具備都更效益的物件外，因租金報酬率普遍偏低(例如台北市店面租金報酬率約2％)使得店面的買賣投資仍未熱絡。然而依據最新統計，2025年全台百貨商場總計有十座完工營運，總面積約13.6萬坪，2026～2028年預計新完工開幕的商場共25座，總面積約47.86萬坪，預期於這些商場陸續開幕營運後，方有機會因商場的集客效應將周邊條件較佳的店面租金及去化時間拉抬而帶動店面買賣交易。
在旅館市場方面，李誠慶資深總監分析，「旅館」指數所反映的「偏向保守」主因係國旅市場不如預期，據觀光署分析，2024年國人國內旅遊支出比2023年減少308億元，跌幅達6.2％，加上國人近年青睞國外旅遊、旅宿業長期缺工、國內旅館房價在消費者的認知上高於國人常出國旅遊的亞州城市等因素，因此，品牌旅館的拓點放緩或評估時程拉長。在旅館不動產租賃方面成交有限。至於旅館不動產的買賣交易案量亦少，以2025年2月間台中永豐棧大墩館第3拍標出較廣為周知，惟依據地區性的都市計畫及商用不動產市場成熟度預判，台北市西區因台北車站特定區的「西區軸線翻轉」，區內據一定規模、產權單純的舊旅館仍受特定資產開發投資人青睞。
註: 商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：1.辦公室2.店面 3.土地開發 4.總體經濟環境及5.旅館。對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算5五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。台灣CCIM之網址：http://ccimtaiwan.org.tw.
