【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】房市低靡每況愈下，議價的空間很大，以前的議價，總是在不動產買賣簽約前花招百出，但是隨著市場走低，簽約後還是可以看到買方的小動作，希望在已經簽立的買賣契約書總價上再砍一刀。所以，簽立買賣契約書時，應該記載的事項變得相當重要，讓簽約的地政士繃緊神經，深怕買方見縫插針，藉機折價，讓賣方遭遇損失。
正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案的買賣標的是新北市近郊的農地，因為有市政府區段徵收的利多，所以價格飆漲。現在的農地共有人，很多都是繼承取得，因為個人繼承的持分面積小，利用這個區段徵收的利多，獲利了結，不無小補。
由於未來政府區段徵收時，所有權人在區段徵收範圍內的土地，可以合併計算權利價值領回抵價地，所以購買者樂此不疲，努力收購，在這一來一往中，讓當地里長、仲介業者及地政士忙的不可開交。
因為部分農地都是繼承取得，所以農地早期可能有蓋農舍使用，因此農地有被套繪的情事，也就是被套繪的農地，就不能再蓋農舍。對於買方而言『醉翁之意不在酒』，他們買地的目的，就是整合完成後，未來參與分配的抵價地。
故事從這裡開始，買方簽立買賣契約書時，土地謄本有載明該農地為配合耕地，未經解除套繪，不得再蓋農舍。為此，在買賣契約書中特別載明，買賣雙方皆知道該農地有套繪情事。
當土地增值稅核發，將辦理過戶時，賣方忽然主張被套繪農地，如果尚未解除套繪未來領回抵價地會被扣除部分抵價地的權利價值，為此，希望賣方折讓部分價金彌補未來的損失，是是而非的言論，讓我們莞爾一笑。事實上，有套繪的農地，在未來區段徵收時換算權值時，並不會減損領回地價地的面積。
因為，農業用地興建農舍辦法第12條：已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
也就是未來政府辦理區段徵收時，買方現在購買的農地已經變更為非農業用地，屆時，農舍套繪的問題迎刃而解，依法自動解除套繪，何來『彌補損失』？
景氣低迷，買方的心情會隨著市場行情波動，如果當初買賣契約書沒有載明該農地有被套繪的情事，或許減少價金就成了買方的活棋，屆時，可能就讓賣方遭受損失甚至解除買賣契約。在這風雨飄搖的買氣中，地政士們要更重視契約細節，因為魔鬼藏在細節裡。別讓買方有機會見縫插針，主張減少價金，甚至解除買賣契約，影響交易安全。
