【AN不動產新聞網/蕭又安/專題報導】2026年6月16日，達麗建設(6177)股東會現場氣氛熱絡。會中不僅交出2025年EPS 3.84元、配發現金股利3元的穩健成績單，更令人矚目的是，2026年第一季EPS已高達3.53元，幾乎追平2025年全年水準。然而，比起亮眼的財務數據，市場更關心的是：在央行第七波信用管制發酵、營建成本高漲的當下，台灣房地產的下一步在哪裡？
「房市最壞的情況已經過去了。」達麗建設董事長謝志長在股東會後給出了肯定的答案。他的底氣，不僅來自於央行總裁楊金龍一句「第七波信用管制到此為止」的政策定調，更來自於對總體經濟與資金流向的敏銳嗅覺。
資金大換車，「股市賺財富，房市累積財富」
當台股指數一路衝破4萬5千點、總市值逼近50兆大關，名列全球前茅時，這波龐大的獲利了結資金將流向何處？謝志長直言，這將是下半年房市最大的動能。
「這一波很多人在股市賺到了錢，接下來的資金運用非常關鍵，等於是把當時的購屋資金買入台積電，賺錢後再回頭買房。」謝志長觀察到，近期台北市高總價住宅已出現多筆現金交易，新竹地區的換屋買盤也相當強勁。他預期，隨著下半年企業股利陸續發放，這波「股市提款、房市儲蓄」的資金換車潮將更加明顯。
不過，面對穩健回溫的剛性需求，謝志長也向政府喊話，呼籲適度放寬高價住宅與第二戶的限貸門檻。他強調，目前投資客已退場，政策不應過度壓抑真正有換屋需求的民眾，給予適度彈性才能讓市場健康流動。
建商的「三明治」難題，土方成本暴漲三倍的真相
儘管看好買氣回溫，但達麗經營團隊在閉門訪談中，也坦言當前建築業正面臨嚴峻的「三明治」困境，上有政策壓抑售價，下有土地與營造成本狂飆，利潤空間正被極度壓縮。
「工程造價現在是最難拿捏的變數，尤其是土方與缺工。」達麗工程主管透露了一項驚人的數據：以台南某建案為例，光是土方處理成本就從不到1億元暴漲至3億多，漲幅高達三倍，直接讓單坪營造成本增加了10％。再加上公立棄土場每日收容量有限、檢驗嚴格，許多建商甚至面臨排隊進場而被迫停工的窘境。
面對高昂的地價與無法預測的營建成本，達麗的突圍之道是「全國佈局、分散風險」。他們並未如部分同業般全數退守北台灣，而是緊跟著政府的交通建設(如淡江大橋、高鐵延伸)與產業園區(如台積電設廠)走，精準踩在剛性需求的節拍上。
獨家揭密，左營600億智慧造鎮的「利他」經濟學
在達麗全台233億元的推案版圖中，最受矚目的莫過於高雄左營近2萬5千坪的眷村開發案。這個長達10年、總量體達6,000至7,000戶的大型造鎮計畫，將是達麗未來十年的獲利引擎。
達麗建設董事長特助謝岱杰表示，有別於傳統建商「蓋好就賣」的速成模式，達麗在這塊緊鄰台積電廠區與高鐵站的黃金地段，打出了一張「文化與科技共融」的獨特模式。
■文資保留，創造生活聚落：為了在評選中脫穎而出，達麗特別引入台北專精古蹟修復的建築團隊，主動保留部分眷舍並打造綠帶。這裡不招商精品名牌，而是引入咖啡廳、麵包店、診所等剛性需求，試圖複製類似台北「四四南村」或「龍井時光」的文創生活氛圍，以商圈機能反向帶動住宅價值10％至20％的溢價。
■鎖定自住，平實定價策略：針對台積電上下游工程師與移居族群，達麗採漸進式推案(每年約700-1000戶)，定價策略也相對務實，透過貼近中產階級所得的總價帶，有效降低對投資客的依賴。
■智慧交通與低碳生態：社區內規劃導入公共Wi-Fi、水資源管理等綠能系統，並自備免費接駁巴士往返捷運紅線R17站與高鐵站，完美解決通勤痛點。
從北士科總銷66億的「達麗河蘊」、台中46億的「達麗冶翠」，一路到佈局中的新竹台肥案與屏東火車站案，達麗建設正試圖在微利的「三明治」時代中，透過精準的選址與差異化的產品定位殺出重圍。正如謝志長所言，房地產最壞的時刻已過，接下來，比拚的將不再是誰能搶到最便宜的地，而是誰能精準接住那批從金字塔頂端流下來的「聰明資金」。
