【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】「現在整個環境像大賭場，我擔心年輕人習慣這種賺錢方式後，進取心會改變很多。」愛山林建設開發董事長祝文宇在2026年6月30日舉行的股東常會後，面對媒體直言對台股狂熱的憂心，「萬一股市快速反轉，民國79年股災時很多人跳樓的事件，恐怕會重演。」
這場股東會，愛山林通過配發每股現金股利6元，其中盈餘分配0.62元、資本公積發放5.38元。但比起股利數字更受市場關注的，是祝文宇宣告的營運轉折點：2026年起，愛山林將正式迎來千億規模的自建案交屋潮，自建營收與獲利自此超越經營多年的代銷本業，公司體質將從「代銷為主」轉型為「建設為主」。
土方之亂、行政程序趨嚴 交屋潮延後一年才引爆
總經理祝藝在會中坦言，這波交屋潮原本該在2025年到來，卻因「土方清運問題」與「行政程序趨嚴」兩大逆風而整體遞延一年。多個指標案如「美麗上城」、「市政帝寶」都在出土階段受阻，以往土方車單日可調度300至500輛次，如今驟減至30至50輛次，土方處理價格因此上漲五、六倍；加上政府機關審查日趨謹慎繁瑣，部分原訂2025年交屋的建案順延至2026年，2026年的則再遞延至明後年。
重頭戲「新竹帝寶」即是一例。祝藝說明，該案8-1至8-3部分因建照、使照承辦單位人事異動，新舊承辦人員對法規認定出現落差，公司耗費大量時間與中央及地方釐清法令疑義，目前資料補正已完成，下一步將申請建照、消防與使照，預計10月可望取得部分區塊使照，屆時將提前施作室內裝潢以縮短交屋等待期。其餘指標案中，圓山帝寶、市政官邸、市政愛悅已排入2026年交屋名單，帝景2號、6號則目標7至8月取得使照。祝藝強調「儘管法規調整一度拖累工期，但目前多數建案已重回正軌，預期未來3至4年都將是公司交屋高峰期。」
自建案總量能達4,380億元 五年總銷上看1,320億元
具體數字上，愛山林2026年自建案預計交屋金額達160億元，未來兩年交屋總額合計約500億元，五年內自建案總銷金額上看1,320億元，目前自建案總量能更達4,380億元，挑戰千億市值目標的企圖心明顯。祝文宇透露，2026、2027兩年預計交屋的建案銷售率普遍已達80％至95％以上，交屋即可入帳，幾乎沒有庫存去化壓力；以營收結構而言，2026年自建案與代銷的比重將呈現7比3。
代銷本業承壓 上半年業績逾200億仍居業界前段班
相對於自建案的高歌猛進，代銷本業則面臨股市分流資金的挑戰。祝文宇直言「2026年代銷業非常辛苦」，主因是資金大量轉向股市，加上營建造價持續攀升、建商讓利空間受限，消費者購屋態度轉趨觀望；若銷售速度不如預期，代銷業者不僅賺不到錢甚至可能倒賠。即便如此，愛山林2026年上半年代銷業績仍達200多億元，1至5月已創造129億元銷售簽約實績，在業界仍屬優等生，尚可售總銷金額為1,112億元。下半年公司將採保守穩健策略，預計再推出高達1,809億元代銷案量，鎖定雙北都會區、新莊、淡水、基隆，以及捷運A6、A7站等具剛性需求支撐的重劃區，同時涵蓋台北市大同、內湖等地。
為因應銷售中心土地與店面難尋的困境，祝文宇透露，集團早在興安街設立「甲山林房地產理財中心」，讓消費者一次比較所有物件的區位與增值性，是目前集團銷售領先同業的關鍵之一。
土地儲備聚焦雙北、基隆 卡位多個千億級公辦開發案
展望未來土地布局，祝文宇指出，愛山林未來五年主要可開發資源集中於雙北與基隆，並積極參與公部門大型開發投標案，目前已取得多個指標性百億甚至千億級項目，包括總銷上看千億元的新北十四張站暨南機廠捷運開發案、中正紀念堂捷四聯開案、南港台電CR1公辦都更案，以及中山長春案。
為響應政府「婚育宅」政策，愛山林也推出「挺青年購屋」方案，採輕鬆付架構(簽約3％、工程期15％、交屋5％、房貸80％)，大幅降低自備款門檻，協助首購族與受薪階級減輕資金壓力，推出短短數月已創造亮眼銷售成績。
通膨警戒升溫 祝文宇：由股轉房是遲早的事
談及總體經濟，祝文宇指出，台灣5月消費者物價指數(CPI)年增率達2.2％，創14個月新高，再度突破2％通膨警戒線。在全球通膨壓力與台股劇烈震盪的雙重夾擊下，「由股轉房」的資金避險趨勢已然成形，旗下各接待中心賞屋人潮近期明顯回溫。
他研判，下半年房市將呈現「價穩量縮」格局；由於營建成本持續疊加、土方亂象導致清運大塞車，工期與造價雙雙翻倍，建商不可能賠錢賣屋，精華地段房價因此缺乏下跌空間。「不會虧錢蓋房子，有需求的地方，房價才會漲；沒有需求的地方，才可能出現殺價競爭。」
對於央行總裁楊金龍稍早曾表態「不動產信用管制就到這裡」，但第2季理監事會後管制並未進一步鬆綁，祝文宇坦言不動產業界一度空歡喜一場。他認為房市鬆綁終究是遲早的事，最應優先鬆綁的方向有二：一是上調自然人第二戶貸款成數，以利換屋族群；二是放寬高價住宅(豪宅線)認定門檻。他指出，現行雙北住宅容積率為225％，造價與土地成本同步墊高下，台北市單坪百萬元已不罕見，即便雙北以外，總價4,000萬元也已是市場常態，門檻維持現狀形同「逼大家買小宅」。此外，他也建議將雙北住宅容積率由225％放寬至300％，並搭配都更重新規劃街廓，藉此增加供給。
對於近期台股站上4萬點、資金大量湧入AI概念股的現象，祝文宇形容市場猶如「AI長龍」，部分高資產族群已逢高獲利了結並轉進高端資產，但一般散戶尚未跟進。他坦言，房地產投報率看似不如股市迅速，但具備抗通膨與剛性需求支撐的長期優勢，「長龍總有一天會斷」，待股市熱度降溫，資金回流房市將是水到渠成之事，雙北、新竹及桃園A7站等區域，將是下一波置產的重點觀察區。
