【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】實施三年的新青安貸款即將於2026年7月底屆滿，行政院7月16日拍板通過銜接方案「青安3.0」，將自8月1日正式上路，實施期間至2029年7月31日止。這次修正被業界形容為「棍子加紅蘿蔔」同時上場，一邊大幅提高婚育家庭的貸款額度，一邊卻也用年齡、所得與房價三重門檻，收緊了申貸資格。
無縫接軌，首購族不必搶搭末班車
對正在看房的首購族來說，最值得留意的訊息或許是：不必急著趕在7月底前搶貸。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，青安3.0的一般申請額度與寬限期都比照2.0版本，等於是無縫接軌，讓2026年有購屋計畫的民眾鬆了一口氣，無須為了搶搭2.0末班車而倉促下決定。
真正的變化，落在婚育家庭身上。新制將新婚2年內家庭的貸款額度上限拉高至1200萬元，若同時育有未成年子女，額度更可望衝上1500萬元。張旭嵐分析，這項調整大幅提升了剛性需求族群的購買力，對於屢創新低的結婚率或許能帶來一定刺激效果，也讓市場上25坪以上的「正家庭房型」物件，重新獲得關注。
排富也排老，適用範圍其實正在縮小
不過，張旭嵐提醒，這次修正同時設下年齡與所得雙重門檻，申貸條件實際上比過去更嚴格，適用對象的範圍其實是縮小，而非放寬。新制要求借款人申貸時須未滿50歲，且「申貸年齡加上核貸年限」合計不得超過80年。
這道「排老」條款，也讓部分收入有限、名下僅有單一自住需求的高齡買方，被排除在優惠之外，只能被迫接受條件較差的一般房貸方案，甚至可能根本買不起房。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中坦言，政策要兼顧公平正義與資源分配，本來就很難兩全，這也凸顯出無殼長者的居住困境，讓中繼安置型社會住宅的角色更顯重要。
在所得排富方面，陳定中指出，新制以個人年所得200萬元為標準，而非以家戶所得採計，可以降低外界對「懲罰已婚者」的疑慮；根據主計總處薪資統計，個人年收入超過200萬元者，已屬全國所得前10％的高所得族群，實際受影響的人數相對有限。但他也建議，考量到部分業務型從業人員年度收入波動較大，若公股銀行未來能改以近三年平均所得作為彈性採計基礎，將可進一步降低「誤殺」的風險。
區域總價設天花板，南北市場感受不同
青安3.0另一項重大變化，是依區域設定購屋總價上限：台北市為3500萬元、新北市與新竹縣市為2500萬元、其他縣市則為2000萬元。
陳定中分析，這種「一刀切」的總價門檻，將使各地房市在門檻前後的產品交易熱度出現兩極化，等於為建商未來的產品規劃劃下一道「守住中低總價」的隱形防線。他也提醒，由於不同區域門檻寬嚴不一，游資可能因此流向標準相對寬鬆的中南部，使政策對房市的實際效益出現南北落差，中南部消費者對於這波政策牽動房市的感受，恐怕會比北部更明顯。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則從防弊角度解讀，認為多重門檻設計的用意在於堵住人頭戶與炒作漏洞，透過更精準的補貼機制，讓真正有自住需求的青年更有機會圓夢。
大家房屋：棍子加紅蘿蔔，回歸政策初衷
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶則直言，青安2.0上路後，除了引爆一波剛性買盤，也衍生出人頭戶、中高齡者藉機申貸，甚至父母透過子女名義搭便車等亂象，讓政策美意打了折扣。這次青安3.0的修正，一方面調高婚育家庭額度、降低成家立業門檻，達到鼓勵婚育的目的；另一方面新增年齡與排富限制，有效防弊、落實居住正義，讓政策紅利回歸真正需要幫助的年輕自住族群。
他也提醒首購族，新竹縣市與台中市的購屋總價門檻分別僅有2500萬元與2000萬元，相對更考驗購屋人的選屋眼光，需要在區域、屋齡與產品類型上更謹慎拿捏，才能符合門檻限制。
補貼「3+3」年逐步退場，還款壓力別輕忽
利息補貼機制方面，新制改為3年期滿後逐年減少補貼，且此規則不僅適用青安3.0，青安2.0的既有貸戶也一體適用。財政部估算，以千萬元房貸計算，補貼「3+3」年下來，可比一般房貸省下超過30萬元利息，比起青安2.0剛上路時更為划算。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德解釋，青安2.0上路時房貸市場地板利率約2.06％，補貼期間利率為1.775％；如今整體資金環境偏向緊縮，一般房貸地板利率已上升至約2.5％，加上補貼期拉長為3+3年，等於是相當有感的政策紅利，且青安1.0、2.0族群也同步適用新規定，照顧範圍更廣。
賴志昶則提醒，首購族在試算每月房貸負擔時，切勿只看寬限期與補貼利息期間的輕鬆還款，也應審慎評估補貼退場、進入本息攤還期後，每月還款金額是否仍能維持家庭收支平衡，以免優惠期一過，還款壓力驟增，反讓愛屋流入法拍市場。
會不會重演搶購潮？業者：機率不高
被問到青安3.0上路是否會像2.0剛推出時掀起搶貸購屋潮，曾敬德認為機率不高。他回顧，2023年新青安上路時，市場瀰漫「不買會更貴」的預期心理，就連還用不到房貸的預售案都出現價量齊揚；但如今在央行第七波信用管制之下，房市買氣已明顯量縮，預售市場更趨沉寂，加上新青安實施三年後，銀行放款態度也更趨謹慎，市場預期不至於因青安3.0上路而炒熱新一波買盤，反而更能精準幫助真正有自住需求的首購族群。
永慶房屋：精準補貼、防杜資源錯置
永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，青安3.0新增所得、總價與年齡條件，充分體現政府希望將有限資源更聚焦於真正需要協助的首購與自住族群，也有助降低政策對市場價格的間接影響，讓房市逐步回歸供需基本面，政策思維可謂正式轉向「精準補貼、落實自住、防杜資源錯置」。
至於各縣市總價門檻是否會衝擊整體交易，陳金萍表示影響相對有限。根據永慶房產集團統計，自2025年以來，七都符合各縣市總價門檻的交易占比均超過七成，顯示多數首購族的購屋需求仍落在政策適用範圍內。她也預期，新制上路後，市場交易重心可望進一步聚焦於符合門檻的中古屋與中低總價產品，高總價住宅則將回歸個案表現，考驗產品本身的競爭力；整體而言，政策效果預期以調整首購需求結構為主，加上銀行房貸審慎授信、央行信用管制持續，市場不易出現全面性買氣升溫，區域分化的趨勢預料仍將延續。
青安3.0五大重點一次看：
- 年齡門檻：申貸時須未滿50歲，且申貸年齡加核貸年限合計不逾80年
- 所得排富：借款人個人年所得總額不得超過200萬元
- 房價總價上限：台北市3500萬元／新北、新竹縣市2500萬元／其他縣市2000萬元
- 婚育家庭加碼：新婚2年內家庭最高貸1200萬元，育有未成年子女最高貸1500萬元
- 利息補貼機制：滿3年後逐年遞減，採「3+3」模式階段退場，青安1.0、2.0既有貸戶同步適用
