【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】台灣正式步入超高齡社會，人口老化、少子化與人口移動等結構性變化，正悄悄改寫這座島嶼的住宅需求邏輯。國立政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部日前共同舉辦「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇，邀集產官學界代表，從都市更新、市場趨勢、金融政策到資產傳承四個面向，勾勒出高齡台灣的房市新地圖。
人屋雙老：550萬戶老宅等待延壽
內政部政務次長董建宏在論壇中拋出一組警示數字：全台屋齡逾30年的老宅已超過550萬戶，且集中於六都，「人屋雙老」正成為都會區共同課題。他坦言，耐震能力不足、無障礙設施缺乏、管線老舊，這些問題會隨著居住者年齡增長而愈發棘手。
面對這道難題，官方近年祭出的解方是雙軌並行：一方面修法都更三法、成立國家住都中心、推動自主都更全案管理機制，並以中央都更基金協助融資，加速都市更新腳步；另一方面則針對30年以上公寓與透天厝，補助立面改善、管線更新、增設電梯與無障礙設施，讓「老宅延壽」與都更同步進行，補上都更緩不濟急的空窗期。
人口減24萬、家戶增129萬 需求邏輯正在翻轉
如果說政策端是在補洞，市場端則正經歷一場結構性重組。永慶房產集團業務總經理葉凌棋分享的一組對比數字，道出了台灣房市最耐人尋味的弔詭之處：近10年全台人口減少約24萬人，但家戶數卻逆勢增加129萬戶。人變少了，家反而變多了，平均每戶人口降至2.4人，一人家戶占比更衝上41％。
這意味著，過去以「總人口數」推估住宅需求的邏輯，正被「家戶結構」取代。葉凌棋指出，小家庭化已實質反映在交易市場上：近10年全台成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比達41％，恰好與一人家戶占比相呼應。
區域表現則進一步凸顯產業與人口的連動效應。受惠科技聚落效應，新竹購屋坪數縮減幅度是七都中最小的一區；相對地，中南部房價漲幅超越薪資成長速度,各世代購屋坪數縮水幅度普遍高於北部，顯示產業聚落與所得成長，正在重新分配台灣人「買得起多大的家」。
信用管制降溫投資潮 房市回歸自住主軸
政治大學地政系教授林左裕則從資金面補上另一塊拼圖。他觀察，儘管台灣人口已進入負成長，但小家庭化與產業聚落效應，仍支撐都市自住需求維持穩健。真正改變市場氣氛的，是房地合一稅2.0、囤房稅2.0拉高短期交易與非自住持有成本，加上央行信用管制上路後投資買盤明顯降溫，預售屋量縮、中古屋價格修正，房市正從投資導向重新回到自住本質。林左裕提醒，接下來信用管制走向、利率與通膨變化，以及科技業、AI產業能否持續帶動區域需求，都將是牽動房市的關鍵變數。
資產傳承提前部署 避免下一代爭產
在高齡化的另一端，是資產如何順利交棒。地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴指出，不動產早已不只是居住空間，更是家庭資產傳承的核心工具。她建議民眾應依不動產未來是否出售，及早規劃贈與或繼承方式，並預立遺囑，避免身後產權爭議。實務上，善用贈與免稅額、配偶剩餘財產差額分配請求權、保險規劃及房地合一稅相關制度，都是合法降低稅負的可行工具，地政士也能協助跨世代資產規劃、稅務試算與繼承登記，讓資產傳承少走彎路。
房市新常態：從蓋房子到陪伴一代人老去
超高齡社會改變的，不只是人口金字塔的形狀，更是住宅需求、都市更新、資產配置與住宅政策彼此交織的方式。永慶房產集團表示，將持續透過市場數據分析與第一線觀察，協助消費者掌握房市趨勢變化，因應人口結構轉型帶來的新挑戰。當「人屋雙老」成為台灣社會的共同命題，不動產產業的角色，也正從單純的交易服務，走向陪伴一整個世代規劃老後生活的重要夥伴。
