【AN不動產新聞網/方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示，為鼓勵住宅所有權人釋出房屋投入社會住宅，增加居住及照顧服務資源，只要住宅出租供興辦社會住宅使用，且符合「住宅法」規定用途，其租金收入即可免徵營業稅；但國稅局也提醒，不動產租賃業者近年常見以錯誤行業代號規避稅負，一經查核將面臨補稅甚至加計利息，籲請業者留意申報細節。
社宅租金免稅 須符合住宅法規定用途
中區國稅局說明，依「住宅法」第19條第1項第5款、第6款及第2項第4款規定，住宅所有權人若將房屋出租予主管機關或民間單位興辦社會住宅，並於營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務或幼兒園使用，依同法第22條第3項規定，其取得的租金收入可免徵營業稅。
不過，國稅局強調，並非所有出租住宅都能適用此項優惠，關鍵在於該住宅須是依「住宅法」規定興辦的社會住宅，且在營運期間確實依法令用途使用，才符合免稅資格。
該局舉例指出，若公益出租人有「設有固定營業場所」、「具備營業牌號」或「僱用人員協助處理房屋出租事宜」等情形之一，仍應辦理稅籍登記並課徵營業稅；即便承租人符合租金補貼申請資格，只要該住宅並非依住宅法規定由主管機關或民間興辦的社會住宅，仍無法適用免徵營業稅規定。
國稅局也提醒，出租住宅業者可先自行檢視是否符合相關規定，若發現不符免稅要件，只要在未經檢舉、稅捐稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查前，主動補申報並補繳稅款及利息，依法可免予處罰。
不動產租賃業報稅地雷 錯用行業代號恐遭補稅
除社會住宅租金免稅規定外，中區國稅局也提醒不動產租賃業者留意營所稅申報的行業代號選擇。該局指出，基於個人與營利事業租賃所得稅負衡平原則，並防杜納稅義務人藉轉換納稅主體規避稅負，財政部已於2024年1月31日以台財稅字第11200686900號令，修正「營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點」第9點，自2023年度起，排除行業代號「6811-12自有不動產租賃」及「6811-13不動產轉租賃」適用擴大書審要點。
該局舉例，某商行以經營不動產租賃為業，2023年度營業收入達新台幣880萬元，為適用較低的擴大書審純益率，改以行業代號「6700-12不動產投資開發」申報，並按同業利潤標準淨利率10％計算所得額，意圖規避不得適用擴大書面審核申報之限制。惟因該商行未能提供帳簿憑證供核，國稅局依實際營業內容，改按行業代號「6811-12自有不動產租賃」同業利潤標準淨利率38％核定調增所得額，稅負明顯增加。
國稅局特別提醒，從事自有不動產出租業務的業者，辦理營利事業所得稅結算申報時，務必按實際經營內容選用正確行業代號申報，以免因申報錯誤遭調整補稅，徒增租稅爭議與滯納成本。
