【AN不動產新聞網/方暮晨/綜合報導】B先生原本以為，自己這筆房地交易穩賺不賠。時間回到2020年8月，他與乙建設公司簽約，斥資900萬元，買下新北市三重區的一戶預售房地。等了整整5年，2025年9月中旬，房子終於完工交屋，正式辦妥所有權移轉登記。手握新屋沒多久，他就在同年11月以1,300萬元的價格順利出售，落袋為安。
申報房地合一稅時，B先生盤算著：從2020年8月簽約算起，到2025年出售，前後歷經5年之久，理應適用較低的長期持有稅率。他依此自行計算，以20％的稅率繳納稅額74萬元，這筆帳，乍看之下，稅負相當合理。
沒想到，國稅局複核後直接打回票：B先生不但算錯了持有期間，補稅金額還高達92.5萬元，幾乎是他原本自繳稅額的一倍以上。
「持有期間」不是從簽約起算，而是從交屋登記那天開始
問題的核心，同樣出在「起算點」的誤判。國稅局解釋，預售房地與完工後的成屋，在稅法上被視為「不同的交易標的」。換句話說，民眾向建商買預售屋，等到建案完工、取得所有權後才出售，這筆交易屬於「成屋交易」，持有期間的起算基準，必須以完成所有權移轉登記的那一天為準，而不是當初簽下預售合約的日子。
B先生誤把2020年8月的簽約日，當成持有期間的起點，才會誤以為自己已經持有房產超過5年，能夠適用較優惠的20％稅率。但國稅局重新核算後發現，B先生真正「取得」這戶房子的時間點，是2025年9月中旬的過戶登記日，距離同年11月出售，實際持有期間根本不到2年。
依照房地合一稅制規定，持有期間未滿2年出售，適用稅率高達45％。這一換算，B先生的應納稅額從原本自行申報的74萬元，一口氣暴增至166.5萬元，等於必須再補繳92.5萬元的稅款差額。
就算建商延遲交屋也不例外，登記日才是唯一標準
國稅局也特別提醒，即使建案因天災、事變等不可抗力因素導致交屋時間一再延後，這項認定原則也不會因此鬆動，不論預售屋等了多久才交屋，房地合一稅的持有期間，一律只從「完成所有權移轉登記日」開始起算，不會將交屋前的預售期間一併納入計算。
這意味著，民眾如果單純以「簽約時間」來評估自己的稅率級距，很可能像B先生一樣，誤判持有年限，最終面臨補稅甚至額外利息的風險。
國稅局呼籲，民眾在辦理房地合一稅申報前，務必先確認自己房地產的正確「取得日」，也就是所有權移轉登記完成的那一天，才能準確計算持有期間、避免誤繳或短繳稅款。如對申報規定仍有疑問，可撥打免付費服務電話0800-000-321，將有專人提供諮詢服務。
