【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】當央行的升息幅度只有2碼，銀行實際端出的房貸利率漲幅，卻早已跑得更快。永慶房產集團業務總經理葉凌棋彙整往來銀行房貸利率發現，自2024年第七波信用管制實施以來，首購房貸利率中位數已由2024年第二季的2.06％，一路墊高至2026年第三季的2.60％，增加0.54個百分點；第二戶貸款利率更從2.18％升至2.90％，增加0.72個百分點——兩者漲幅都已超過央行同期升息2碼的幅度，說明銀行早已用利率與審核尺度，做出了比政策更嚴格的實質緊縮。
利率只是表象，真正卡住買方的，是排隊的時間。葉凌棋指出，在新屋交屋潮撞上銀行房貸額度控管的雙重壓力下，部分公股及民營銀行的審核、撥款流程已需等待1至3個月，個別銀行甚至已排到2027年1月；由於部分銀行選擇優先承作建商分戶貸款或高資產客戶，一般首購族與第二戶購屋族的選擇被進一步壓縮，申貸依然不易。
但真正的壓力測試，還在後頭。葉凌棋根據內政部統計月報分析，2026年1至7月全台使用執照量已達8.3萬戶，創2006年有分月統計以來同期新高；若以此速度推估，全年使照量將突破14.2萬戶，可望挑戰1997年以來、近30年的歷史新高。換句話說，一大波「完工交屋潮」正在路上，而這波交屋潮，恰好碰上房貸資金最緊縮的時刻。
面對前端的資金緊繃，建商也用腳投票，選擇踩煞車。葉凌棋觀察，2026年1至7月全台建照量年減28％、新屋開工量年減36％，雙雙創下2017年以來次低紀錄，反映建商推案信心轉趨保守；而隨著央行鬆綁購地貸款限期開工的規定，未來開工量恐怕還會續降，等於是住宅新增供給正在自主收斂。
在這樣的供需夾縫中，成屋市場反而走出了自己的節奏。永慶成交數據顯示，2026年1至8月成屋交易量較去年同期成長6.6％，但同期建物買賣移轉棟數卻仍小幅萎縮，市況與官方移轉登記數字，出現了脫鉤現象。葉凌棋分析，隨著台灣經濟穩健成長、科技業與出口動能持續支撐、台股維持高檔震盪，預估第四季成屋市場將延續「量小增價平」的格局。
放眼全年，葉凌棋指出，2026年1至7月全台建物買賣移轉棟數年減2.0％，跌幅已呈現收斂跡象，加上房市政策略微鬆綁，有助第四季買氣回穩；不過銀行資金緊縮狀況仍未解除，交易量要大幅回升，空間依然有限。綜合研判，全年建物買賣移轉棟數預估落在25.6萬至26.7萬棟之間，年變動幅度約在負2％至正2％的窄幅區間內。
