【AN不動產新聞網/蕭又安/韓國首爾專題綜合報導】韓國首爾的汝矣島從1970年代被政府指定為「金融特區」以來，這座座落於漢江中央的島嶼，正在迎來前所未有的注目時刻。汝矣島如今不僅坐穩首爾三大A級辦公區之列，更因供給稀缺、金融產業群聚效應、以及ESG驅動的建築革新，再次成為資本市場與企業租戶眼中的焦點。
金融業的磁場效應：全韓七成券商總部落腳這裡
汝矣島之於韓國，如同華爾街之於紐約、金鐘之於香港。根據仲量聯行(JLL)韓國公司2024年統計，汝矣島A級辦公大樓中，金融與保險業租戶占比高達54.4％。韓國10大券商，有7家總部設在這裡。從金融監督院、韓國交易所、國民年金公團，到數十家資產管理與投行公司，在這座僅1.2平方公里的小島上，形成獨一無二的金融聚落。這種高度集聚帶來的不只是「地利」，更產生明顯的協同效應。金融服務鏈條完整，決策效率高、資訊傳遞快，讓這座島成為韓國金融資本的心臟。
空間稀缺＋機能複合，租金具備「逆勢溢價」能力
JLL Korea韓國研究部主管Veronica Shim表示，根據2025年第2季資料，汝矣島A級辦公樓平均月租為每坪123,600韓元，雖然明顯低於CBD的152,100韓元與江南的156,400韓元，卻能穩住僅4.0％的空置率，說明市場對於此區段的信心未曾動搖。而讓租金具備「逆勢溢價」能力的關鍵，在於複合型開發案的崛起。汝矣島地標建築IFC、Parc 1，集辦公、百貨、飯店於一體，不只使用效率提升，更創造了比區域平均高出20-60％的租金水準。這不是單純的「地段」，而是「機能＋品牌＋生活」的新辦公思維。
ESG狂潮改寫市場遊戲規則：沒有認證，連門票都拿不到
ESG，不再只是企業永續報告上的名詞。Veronica Shim指出，根據JLL數據，截至2024年，首爾新簽辦公大樓租約中，有高達78％含有ESG條款，包括能源使用、碳排放、廢棄物管理等指標。JLL Korea韓國設計解決方案部主管Emeline Paik表示，JLL Korea辦公室位於汝矣島One IFC 32樓，於2023年榮獲韓國首座國際WELL健康建築標準，LEED或WELL認證大樓不但能帶來18-25％的租金溢價，空置率也明顯低於市場平均。而汝矣島的新建案幾乎全面導入綠能與智慧建築系統，成為最具ESG競爭力的區段之一。企業若想吸引ESG敏感型資本或員工，這裡幾乎成了唯一選項。
投資熱錢轉向：韓國本土基金強勢掃貨
面對全球資本退潮，韓國本土資金反而扮演起市場的穩定力量。國民年金、韓國郵政、壽險公司等大型機構陸續擴大核心資產配置，鎖定汝矣島與江南等A級辦公物件。汝矣島的資產價格目前平均每坪約3,000萬韓元，明顯低於CBD的3,500萬與江南部分高達4,700萬韓元的行情，對於長期持有與資本增值型投資人而言，極具吸引力。JLL韓國設計解決方案部主管Emeline Paik預估「若投入ESG升級與空間再造，資產價值甚至可增長25-30％。」
風險與機會共舞：汝矣島能否守住護城河？
首爾市中心CBD預計將在2026年以後釋出超過85萬坪的新供給，恐帶來5-8％的租金修正；同時，遠距辦公技術發展，也正逐步打破地點優勢的舊邏輯。2024年，韓國金融業遠距比例已達34％。但市場清楚分化已經開始。未來3年內，汝矣島、江南這類擁有ESG、產業聚落與綜合機能的高品質資產，將持續吸走租金與資金，而無法轉型的傳統辦公大樓，可能面臨資本化率擴張與估值修正壓力。
當資金尋找避風港，汝矣島成了答案
在全球資本焦慮與空間革命浪潮中，汝矣島沒有成為「過氣金融區」，反而因稀缺、聚焦與革新，再度站上舞台中央。這不只是城市規劃的勝利，更是亞洲辦公市場「下一個熱區」的清晰宣告。金融中心的輪替從不是偶然，而是一場耐力與格局的競賽。現在看來，汝矣島已經跑在前面了。
