【AN不動產新聞網/蕭又安/綜合報導】根據《土地稅法》第35條規定，土地所有權人若在出售自用住宅後兩年內重購新自住房地，可申請土地增值稅退稅，以減輕換屋負擔、保障自住權益。不過，地政專家提醒，退稅標準是以「土地地價」為準，並非市價，若誤以市價為依據，恐怕會落入退稅誤區。
正業地政士聯合事務所近日分享一則案例指出，一名屋主2025年在台北市信義區購入一間總價約2,000萬元的兩房大樓，原打算出售持有近20年的新北市板橋區四層樓公寓，預估售價約1,100萬元，並期待能退回高達80萬元的土地增值稅。然而，試算結果卻令屋主大失所望。
專家指出，信義區該大樓為14層樓產品，土地持分僅2.63坪，公告現值約490萬元；反觀板橋區公寓土地持分達8.09坪，公告現值高達630萬元。即便繳納80萬元土地增值稅後，板橋土地地價仍有550萬元，遠高於信義區新購房地的地價，導致無法符合退稅條件。
地政士進一步說明，土地地價的計算方式為「公告現值×面積×持分比例」，雖然信義區每平方公尺公告現值高達56萬元，為板橋區的2.32倍，但因大樓持分面積小，總地價反而低於板橋公寓。此一差異導致屋主無法申請土地增值稅重購退稅。
此外，退稅制度不僅限於土地增值稅，還涉及房屋交易所得稅與房地合一稅等多項規定，各項退稅條件不盡相同。專家提醒，民眾在進行房屋買賣前，應諮詢專業地政士或稅捐機關，避免因誤解法規而無法退稅，徒增財務負擔與交易風險。
